杨光华:还有5个月,武汉楼市怎么走?

观点地产网

2020-08-03 19:51

  • 从经济大趋势、城市机会与房地产三个维度,尝试着找到答案。

    杨光华 7月的“水深”,8月的“火热”。

    进入8月,武汉进入火辣的夏天。从疫情模式、防汛模式,到高温模式,武汉太难了。

    上半年,武汉遇到疫情。暂停两个月后,一切快速复苏。

    楼市是武汉经济的一面镜子。

    1-7月,武汉新建商品住宅成交约6.6万套,相当于2019年同期的6成。

    这份成绩单,非常优秀。

    对于最后5个月的武汉楼市走势,从经济大趋势、城市机会与房地产三个维度,尝试着找到答案。

    01

    从大趋势看,经济内循环的反弹。

    一切的判断,皆是基于此。

    几年前,国内经济有一个说法,经济与楼市,是反向行情。

    大意是说,经济不好则楼市好。经济衰退时,房地产则是压舱石。

    内循环经济下,房地产本身就是内循环,甚至是内循环的主力军。

    武汉,是长江经济带的中心城市,也是经济内循环与一带一路的支点城市。以前,海洋经济时代,沿海城市经济大发展。

    如今,内循环经济,主动脉在长江沿线,因为这里有长江黄金水道。武汉地处长江的中间位置。一带一路、长江经济带两大战略,都与这个支点紧密相关。

    可以说,内循环将给武汉经济插上翅膀。

    02

    买房,就是买城市。

    武汉的反弹,则是投资武汉的机会。

    疫情后,武汉城市快速复苏,对武汉的城市误解降低。

    武汉,并没有因为疫情,减少人口预期,也并没有一蹶不振。

    以光谷为例,上半年,光谷的地区生产总值总量和增量均居武汉之首,达到了2019年上半年的九成。

    疫情后,央企、上市公司在武汉集中投资签约。

    7月份以来,国药集团、中国电子、中国有色集团、葛洲坝集团、中远海运集团、中铁集团、中粮集团、中免集团等;

    华发李光宁、世茂许荣茂、万达王健林、万科郁亮、瑞安罗康瑞等集中到武汉。

    这一轮投资潮,将在一两年兑现。长江新城、光谷与经开等地,将是未来爆发的区域。

    以“新基建”为主的武汉城市建设,并没有停步。比如,重大交通基础设施建设、武汉数字经济建设。

    最近,武汉成立城市更新中心,将两家公司并入武汉地产集团。

    这对武汉的旧城改造则是一个标志。目前武汉中心城区还剩余3000万平方米待拆迁改造量。

    同时,杭州、东莞、宁波、深圳、南京等楼市偏热的城市,出台了楼市收紧政策,一些买房资金可能流入武汉。

    新一轮投资潮、新一轮旧城改造、新一轮城市购买力转移,这就是武汉的城市机会。

    03

    从小趋势看,武汉楼市的反弹。

    截至7月31日,武汉新建商品住宅成交65515套。其中,7月份单月成交21916套。

    单月成交量,创下今年的新纪录。过去14年,武汉单月新建商品住宅破2万套的时间,2014年11月;2015年10-12月;2016年1-12月(除2月、9月外);2019年6月、7月、10月、12月。

    从成交量上看,5-7月,呈现出阶梯式上涨,单月从破1万套,到破2万套。单月新房成交量破2万套,是武汉楼市爆发的标志。

    从房价上看,新房房价微涨,并没有出现下跌的趋势。一些新盘拉高备案价,然后打折卖房。它的实际价格并没有降低。

    武汉的落户政策相对宽松。先落户,再买房。这对武汉周边居民或外地买房人来说,是一次抢滩武汉的机会。

    从成交区域上看,洪山、江夏与黄陂,是区域成交前三甲。这三个区域的共性是,区域板块大、新盘多。

    7月份,武汉82个住宅项目取得预售许可证,与6月份持平。

    一个普通的住宅项目,与同区域二手房价格持平,这样的项目值得买入;一个有品牌与较高产品力的项目,房价比同区域二手房价格高出2000-3000元;个别豪宅里项目则不适合与区域房价对比

    从二手房市场看,武汉二手房成交均价16962元。

    贝壳二手房数据显示,武汉在售二手房约8.16万套。最近90天成交约1.05万套。

    上半年武汉土地市场,房地产用地成交额全国排名第七名,成交总金额782.33亿元。

    新房、二手房与土地市场,均能看出武汉楼市的反弹。8月起,武汉新房市场将再起风云。

    [后记]

    内循环经济、武汉的复苏反弹、外地购买力涌入,这些最终体现在武汉楼市里。

    如果没有其他“黑天鹅”事件,5个月时间,武汉楼市还将持续爆发。

    按照历年的惯例,下半年的成交量通常是上半年的1.2-1.5倍。这就是楼市的下半年,特别是最后3个月的翘尾行情。

    前不久,武汉提出,社会治理要对标北京,营商环境要对标上海,科技创新要对标深圳,智慧城市要对标杭州。

    在武汉的“十四五”规划中、加快建设国家中心城市和一线城市、努力打造国际化大都市。

    其中的表述里,多了一个“一线城市”。

    如果以二线城市标准看武汉,武汉的发展到了天花板;如果用一线城市看武汉,武汉的发展刚刚起步,相当于5年前的深圳与上海。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市