解局 | 混战太原煤气化板块 华侨城、万达的进退逻辑

观点地产网

2020-09-23 00:49

  • 华侨城剥离地产项目系经营活动现金净流量逐年下降的倒逼,通过股权处置、合作开发等方式加快资金回笼,成为其主要工作思路之一。

    观点地产网 2018年,华侨城因百亿大手笔拿下山西太原1242亩地块,迅速蹿上地产圈的头条。随后的两年时间里,有关这个千亩大盘的零星动态,都能引发大量的话题。

    工商变更信息显示,过去十多天内,华侨城(天津)投资有限公司正式退出太原侨辰置业有限公司;与此同时,万达地产、重庆国际信托股份有限公司入股太原侨辰。

    太原侨辰为山西太原煤气化公司1843号地块的项目公司,是华侨城1242亩大盘的其中一个“操盘手”。

    在上述交易完成前,太原侨辰由华侨城持股60%,万达集团持股40%。交易完成后,华侨城的持股比例变更为0;而万达集团的持股比例变更为51%,新增重庆国际信托,持股比例达到49%。

    也就是说,这一进一退之间,万达不仅晋升为太原侨辰的大股东,还拉来了新的投资方,而华侨城完全处置掉1843号地块资产。

    万达并不是个案,自2019年起,华侨城太原煤气化板块项目先后引入中铁、华润置地合作开发。

    据观点地产新媒体查阅华侨城半年报显示,截止目前,该公司于太原煤气化板块仅有一个项目入市,上半年的销售金额仅为2.8亿元;同时,华侨城已为板块内几个项目主体拆借逾44亿元。

    或许,两年时间里华侨城暂未从太原煤气化板块获得预期的利润,此后该项目成为这家央企处置资产大潮下的又一“牺牲品”。也有分析认为,华侨城剥离地产项目系经营活动现金净流量逐年下降的倒逼,通过股权处置、合作开发等方式加快资金回笼,成为其主要工作思路之一。

    混战太原

    华侨城与太原煤气化地块的渊源要回溯至两年以前。

    2018年10月末,太原再次迎来大规模的土地拍卖,华侨城以116.17亿元总价拿下编号为SP-1843至1849共8宗地块,成交楼面均价约为4055元/平方米。

    拿下上述地块后不久,坊间传来消息称,华侨城将引入中国中铁共同开发太原部分项目,同时引入华润置地合作开发太原万柏林地块。

    事实上,华侨城为开发太原煤气化地块共设置了八家子公司,其中包括与华润合资的太原侨晋、太原侨君;与中铁合资的太原侨鼎、太原侨冠、太原侨硕、太原侨隆、太原侨诺;以及最新与万达合资的太原侨辰。

    这一次,故事的焦点集中在太原侨辰上。

    据悉,2020年6月末,万达地产成功拿下SP-1843地块,该地块面积约为128.9亩,是太原煤气化公司储备项目规划地块二,亦为华侨城此前拿下的大盘项目一部分。

    观点地产新媒体查询企查查显示,7月3日,万达地产进入太原侨辰的投资人行列,持股比例达到40%。随后,华侨城在产权交易所以9.63亿元的代价,挂牌太原侨辰剩余60%股权及债权。

    9月11日,太原侨辰的股东情况再次发生变更,华侨城退出股东行列,而万达地产的持股比例变更为100%;9月17日,万达拉来重庆国际信托,后者持股比例变为49%。

    这一出让动作,让混战太原的开发商又添一员。但外界对万达的入局并不感到意外,自2017年那场世纪大交易以后,万达急需寻找新的发展机会,而煤气化板块对它而言是个难得的机遇。

    一方面,在华侨城、华润、中铁三家房企拉开煤气化板块序幕后,龙湖、富力等陆续抢占于此。因大型房企的聚集,不少投资者及刚需购房者也将目光转移到该区域。

    另一方面,太原市政工程今年开始着手改造煤气化片区,未来该地区的交通、绿化等工程会陆续完善,或将成为投资的价值新洼地。

    “距离万达上一次在太原拿地已有十年之久,此次参与煤气化地块的开发,是其拓展版图的重要一步。”

    上述分析人士告诉观点地产新媒体,近两年,万达地产就积极在公开市场拿地,加速扩张房地产业务。2020年上半年,该公司的拿地销售比达到1.51,入局煤气化地块意在提前布局,抢占先机。8月份,万达在太原还召开西岸CLASS项目发布会,称项目系第二个高端作品。

    至于重庆国际信托,分析人士则认为,信托是王健林找来的资金方,意在减少资金压力, 与信托合作“直投项目”也是万达近两年惯用的模式。

    华侨城退

    但在外界看来,此次交易的另一方——华侨城多少有些无奈。

    在地产的上半场,高速的城市化进程导致休闲娱乐供给缺口放大,以文旅为主导的华侨城一直发展的顺风顺水,旗下项目在各大城市争相落地。然而,随着地产进入下半场,行业竞争加剧、高周转模式带来的挤压,让华侨城遇到多维度的挑战。

    近几年,华侨城提出转型的目标,同时不断出让旗下地产项目,在分析人士看来,此次出让太原侨辰,或源于项目风险、源于资金问题、源于业务转型。

    据观点地产新媒体获悉,华侨城拿下的煤气化板块体量超过1200亩,需要投入大量的资金进行前期开发。虽然先后引入了中铁、华润等国字号企业共同开发,但前景依旧不明朗。

    据华侨城2020年半年报披露,太原煤气化公司1842-1846号地块总占地42.35万平方米,总建筑面积118.47万平方米,剩余可开发建筑面积达104.67万平方米;除1846号地块已开发13.8万平方米,其余三宗地累计开发均为0。

    加之,在2018年太原迎来了“史上最严限购令”,房地产的销售价格受到限制,以116亿元高价拿地的华侨城的利润空间不可避免被挤压。为了分摊资金,降低风险,该公司最终选择引入其他企业。

    而自此以后,楼市调控愈发严格,当房地产周期进入下行阶段,叠加2020年新冠疫情、偿债高峰的影响,开发商们普遍存在资金紧张等问题,因此,当万达伸出了橄榄枝,华侨城亦得以顺势而下。

    数据来源:企查查公布、观点指数整理

    与此同时,太原煤气化项目自2018年拿地以来,仅有一个项目开盘,即侨冠项目。财报显示,截至2020年6月30日,侨冠项目已开盘总可售面积为8.05万平方米,本期销售2.14万平方米,销售金额仅为2.8亿元。

    而华侨城对太原项目的投资总额将近500亿元。其中,太原侨冠项目的开竣工时间为2019-2022年,总投资37.61亿元,开发成本今年初为17.96亿元,至6月底为18.65亿元;太原侨辰项目预计开竣工为2019-2023年,总投资29.30亿元,期初为13.48亿元,期末为13.50亿元。

    如果按照现阶段的发展状况,华侨城在该项目的资金沉淀将会越来越多,在回款速度不快的情况下,该公司的资金压力也会相应加大。

    除了变现速度慢,华侨城及其子公司每年为太原煤气化项目拆借的资金亦不在少数。据悉,仅2020年上半年,华侨城为项目公司拆借的资金达到44.43亿元,中铁系为项目公司拆借的资金为8.06亿元,其余公司拆借资金为5.36亿元,合计57.85亿元。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    分析人士看来,华侨城引入华润、中铁,转让太原侨辰均是为了缓解资金周转压力和持续攀升的资产负债率。

    数据显示,截至2020年6月30日,华侨城短期借款281.08亿元,应付账款、应付职工薪酬、应交税费及利息共计206.26亿元,一年内到期非流动负债79.09亿元,合共566.43亿元,而截至期末,该公司的手中货币现金余额仅为384.68亿元,资金缺口较大。

    同期,华侨城经营现金流净额为-95.95亿元,较上年同期增加负数10.5亿元。而2019年,该公司经营活动产生的现金流量净额为-51.88亿元,已连续三年为负。

    在9月初接受投资者调研时,华侨城也被问及现金流的规划事宜。对此华侨城方面回应,公司房地产及旅游综合项目前期建设周期长,现金流分布不均匀,流入与流出不具有同步性,导致近几年经营活动现金流量为逐年下降的负值。

    该公司还强调,如果刨去新项目拓展支出,近三年运营性现金流量“均为正值”。

    其同时也表态,公司非常重视经营性现金流的问题。为此一方面加快了资金的回笼速度,另一方面严格执行“以收定投”原则,时时关注销售回款与投融资的匹配关系。在今年中期业绩会上,该公司也强调将部分快周转项目进行股权转让或资产整售,以获得收益和现金保障。

    “华侨城缺钱,但是不缺地,所以这两年可以看到这家企业不断在出售一些资产,但是这家企业也在购入资产,所以出售项目也有资产置换的意图”,分析人士提到。

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    撰文:龚丽欣    

    审校:钟凯



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