观点直击 | 合景泰富千亿未竟 孔健岷“最想做的事是去杠杆”(实录)

观点地产网

2020-08-29 00:42

  • 分拆物业之外,完成千亿销售目标的信心、降负债去杠杆的决心,成为管理层更希望向外界传达的。

    观点地产网 早于业绩会一天,合景泰富公布其2020年中期业绩。8月28日午间,业绩会于线上召开,依旧是由主席及执行董事孔健岷率领一众管理层出席。

    去年这个时候,坐在主席台最左侧的徐锦添成为关注点。在这之前不久,他刚辞任公司执行董事和CFO的职位。

    今年徐锦添同样以高级顾问的身份出现,但一个明显的细节是,有关物业管理和分拆方面的问题,均直接交予他来回答。

    徐锦添的“更重要任务”是什么,外界有了明确的答案。

    6月24日,合景泰富正式提呈合景悠活IPO申请文件。物业分拆上市的进展,成为业绩会现场关注的焦点。徐锦添的回应是,“现在正处回答交易所提问的阶段”,至于实物分派股份予集团股东的比例问题,“现阶段言之尚早,到时会在招股书中披露出来。”

    中报披露,截至2020年6月30日止六个月,物业管理收入约人民币5.47亿元,同比增加50.7%,主要由于管理的物业数目增加。业态方面,则包括商场、写字楼、住宅、学校、医院、公寓、酒店等,拟打造“全业态智慧服务运营商”。

    分拆物业之外,完成千亿销售目标的信心、降负债去杠杆的决心,成为管理层更希望向外界传达的信息。

    销售和利润目标

    2019年合景泰富录得预售额861.11亿元,同比增长31.47%。今年初管理层定下的目标为1030亿元,同比增长20%,增速相对放缓,但其实已高出同规模的房企不少。

    合景泰富三年千亿的计划于2017年提出,今年进入了冲刺的最后阶段。但今年上半年累计实现合同销售金额约367.64亿元,同比增长2%,按照目标只完成了约35.6%,下半年去化的压力应是不小。

    孔健岷并没打算调整千亿目标的计划,他认为只要宏观政策没有出现大的调整,还是很有信心完成全年的任务。

    按照目前的计划,下半年可售资源约1300亿元人民币,若要完成千亿的销售,需要达到51%的去化率。

    即将开盘入市的有20个全新项目,其中45%位于粤港澳大湾区,30%位于长三角城市群,一二线城市占比达到87%,住宅占比达到9成。管理层给出的肯定是,这些项目的销售位置、销售价格包括利润表现都非常值得期待。

    信心一定程度上来源于利润优势带来的收入保障。“没有盈利的项目坚决不做”的拿地逻辑下,管理层对重仓的长三角、珠三角区域的利润表现还是比较满意的,认为与相应的规模达到了较好的平衡。

    在营运指标贡献上,近年来合景泰富的主业物业开发的结算收入其实表现一般,这跟存货周转率有很大关系。2018年其存货规模突破550亿,后续仍保持上升趋势。反映去化压力指标的“存货/平均预收账款”数值在2018年为8.29,较2017年的12.90下降了35.74%,但仍高于行业3/4位数。

    但今年疫情下,周转速度也为管理层所重视,包括对标准工期进行了重新制定和压缩。具体到数据量化上,在首开效率上,2020年首开工期平均到了7个月,相比2019年有了大幅的提升,项目实际工期同比去年优化15%。

    相比主业物业开发,投资性物业在近两年为合景泰富提供主要的利润支撑。“其他收入及收益”和“投资物业公允价值收益”的总和占净利润比重大幅增加,尤其是2018年增至109.5%。2019年上半年,该两项收益合共41.94亿元,占比70.33%。

    今年上半年,合景泰富录得净利润则为36.6亿,同比下降40.5%;归属股东净利润35.15亿元,同比下降41.04%。中报披露下降原因为公允价值重估减少了很多,扣除重估,归股东净利润增幅8.7%。

    而观察发现,投资性物业公允价值收益净额期内仅录得3.52亿元,同比去年的30.55亿元大幅度减少。其中,酒店营运受疫情影响最明显,收入同比大减46.2%,营运按年下跌46.2%至1.3亿元。不过管理层预期下半年将有较好的复苏,整体出租率预计在80%以上。

    不过长期来看,投资性物业依旧会持续提供稳定的现金流入和利润支撑,管理层也将其称为“未来发展的一个重要战略方向”,每年销售额的7-10%会投入商业的发展。管理层预计,所有商场开业后租金将达到40亿左右,这是合景泰富未来三到四年的目标。

    据悉,合景泰富截至目前已开业商业项目共34个,其中商场8个,写字楼8个,酒店18个,均位于一二线城市核心地段及新经济区。

    “去杠杆是最想做的事情”

    过去几年合景泰富采取较激进的买地策略,连续加大土地投资。土储和项目建设不断增多,加上存货和投资性物业规模较大,也直接影响了多项财务指标。

    分析师向观点地产新媒体透露,孔健岷于当日的投资者会上坦言,“降低负债率,希望国际国内评级机构对合景评级有提升,这是我最想要做的事情。”

    据了解,今年4月穆迪确认合景泰富“B1”企业家族评级,展望“稳定”。但考虑如果其流动性恶化,如现金/短期债务降至1.50倍-1.75倍以下;BEIT/利息覆盖倍数持续低于1.5倍-2.0倍;或其合同销售的增长或利润率大幅下降,则可能下调评级。

    标普则维持评级展望“负面”,同时确认长期发行人信用评级“B+”和高级无抵押债券“B”长期发行评级,认为合景泰富的去杠杆计划可能受到其扩张欲望所制约。

    中报披露,截至期末合景泰富的总借款规模、融资成本及净负债率均有所下降。总借款额为813.2亿元,相较2019年底856亿元下降了43亿元,净负债率约为59.2%,由去年同期的77.13%下降了16.2个百分点;融资成本下降0.2个百分点至6.2%。

    管理层介绍称,目前银行的授信充足,可用额度为737亿元。境内融资已获交易所45亿元小公募和80亿元私募债券的发行额度,足以覆盖年内到期及回售的境内债券。

    上半年把握发债窗口,分别在境内境外发行了四笔新的债券。其中今年3月已发行10亿私募债,2+1年期,利率5.75%;8月发行18亿公募债,2+1年期,利率5.6%;境外融资方面,今年1月发行3亿美元债,7年期,利率7.4%;8月发行2亿美元债,5年期,利率5.95%。

    截至期末,合景泰富有息负债813.18亿元,同比下降5.40%。不过值得注意的是,1年内到期的债务占比41%,1-2年内到期的债务占比19%,短期偿债压力仍大。黄妍萍表示这是一个阶段性的状态,主要是因为在中报的时间节点有几笔临近回售到期的窗口。

    去杠杆的上半年,合景泰富的拿地速度明显减缓,期内在广州、杭州、苏州、成都等城市获取10个项目,新增建面111万平方米,拿地金额93亿元,权益建面88万平方米,权益金额72亿元。

    截至今年上半年,总可售货值约人民币5100亿元,足够集团三至五年发展所需。不过,孔健岷有意在下半年加大拿地力度。他判断下半年和明年上半年的土地市场情况,认为是拿地的好时机。

    拿地预算方面,孔健岷依旧没有给出具体的数据,只称要评估地块情况和公司财务状况。不过,有“全港最贵地皮”香港鸭脷洲项目在前,孔健岷依旧称会关注香港推出的地块,如果符合公司的发展,不排除在香港投地。

    至于重点投资的区域,下半年的重点仍然是聚焦在粤港澳湾区和长三角区域,同时关注中西部区域,如成都等。

    那布局是否依旧过于集中?被问及此,管理层回应,“只深耕大湾区、长三角、中西部,足够支持未来两三年的增长。”

    以下为合景泰富2020年中期业绩会问答实录:

    现场提问:上半年毛利率下降2.1%至32.9%,平均价格有下降,下半年推盘会不会推出较高毛利的楼盘?酒店营运按年下跌46.2%至1.3亿元,现时恢复情况如何?对下半年的预测如何,另外计划开多少个商场?

    孔健岷​:今年下半年我们会在全国推出全新的高端系列“臻”系列。毛利率的下降是行业内的普遍现象,公司一直坚持,也一直有信心维持在行业相对比较高的毛利,这一点公司一直都做到。目前到了32.9%,在行业内也是非常高的毛利率,公司也有信心维持。

    酒店方面,确实受到疫情的影响在2-5月份有所下降,但6月份后已经恢复到正常水平的70%-80%,下半年预计维持较好的复苏,整体出租率预计在80%以上。

    公司下半年开两个商场,一个是南沙的二期,一个是成都的摩方,大概在10月份左右推出投入使用,现在的出租率大约在90%以上。

    现场提问:关于下半年拿地的计划,预算的金额大概多少?之前合景泰富指在旧改方面有26个项目,今年主要进行拆迁以及投入建设,请问下半年有多少面积可以转化?货值是多少?

    管理层:下半年的重点还是坚持公司的策略在长三角和粤港澳大湾区,也会关注到中西部的发展,所以在拿地方面,有个别的机会可能在中西部拿地。至于金额多少,我看了整个下半年和明年上半年,个人觉得市场是相对好的机会,公司会根据地块的情况,评估地块对公司适合发展的情况,也根据财务状况来决定拿地的多少。

    明年旧改估计推出大约100亿的销售货值,未来会加强旧改的转化速度。下半年会根据市场陆续推出两三批货。

    现场提问:目前土储足够集团三到五年的发展,下半年拿地计划是否会放缓?有计划再在香港发展物业吗?

    管理层:下半年及明年上半年是拿地的好机会。公司会根据情况做一些判断,公司也会关注香港推出的地块,如果符合公司的发展,不排除在香港投地。

    现场提问:请问分拆物管的进度及上市的时间表,以及实物分派的情况。另外,同行在多元化业务都有非常清晰的布局,如代建、建材等,合景泰富可否分享长远的规划以及有其他业务的投资额及成熟度。物业投资及酒店会不会考虑分拆的可能?

    徐锦添:分拆物管上市的进度,大家都看到我们在今年的6月尾已经提交了A1表格,现阶段联交所会看我们的招股书,现阶段在回答问题。

    关于实物分配的问题,我们是平衡分拆的,股东最终会拿到物业公司的股份,但是分配多少,现阶段仍然是一个尚早的阶段,到时会在招股书中披露出来。

    孔健岷​:其实公司在教育板块正处于培育阶段。至于其他的业务板块,公司暂时还没有考虑,但是公司会根据市场的情况,董事会会做进一步的讨论和研究,对于以后其他的分拆,还会进一步研究。

    现场提问:请问公司写字楼目前的出租率,中美关系持续紧张,跨国企业作为写字楼的租户或者会面对压力,集团如何看未来写字楼的市场?公司租金收入是否会因而受压?

    管理层:公司投入使用的写字楼出租率平均在90%-95%以上,除了广西国金。因为投入时间不长,大概投入七八个月左右,现在出租率在50%以上,相信在年底能够达到75%的出租率,明年上半年达到90%以上的出租率。

    公司的写字楼主要集中在一二线城市的核心位置,也是TOD项目。写字楼在行业内,我们的质量相对很高。中美关系的紧张,我觉得对于我们公司的写字楼在出租方面,包括出租率、租金方面,影响不算太大。

    现场提问:上半年公司仅完成合约销售额目标的36%,对于全年的千亿目标是否会有调整?

    管理层:全年的千亿目标暂时还是没有调整的计划,为什么我们有信心完成全年的目标?因为下半年有大量的新货入市,只要我们的宏观政策没有出现大的想不到的调整,还是很有信心可以完成全年的任务。包括我们在杭州、广州、深圳有一些大货值、很好销售、很好位置的项目,都在蓄势待发,我相信经过全体同事的努力,完成这个目标还是蛮有信心的。

    现场提问:物管业务是否会进行收购?

    徐锦添:对于物业行业的收购,我们如果看到有适合对于我们有协同效应的物管公司,也会考虑收购。

    撰文:林海研    

    审校:钟凯



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