观点直击 | 开盘、权益优化 保利置业新主席喊话开启新阶段(实录)

观点地产网

2020-08-29 00:38

  • 另一个可以解读保利置业半年报的线索,还在于新管理层上任之后带来的改变。

    观点地产网 保利置业交出来的这份半年报,多少带着些许新管理层上任后的印记。

    自去年2月份,张炳南升任董事会主席,以及曾任保利发展副总经理十年的王健接任保利置业董事总经理,外界对这家过去几年略显颓势的企业有了更多期待。

    彼时在年报业绩会首次亮相的王健对外“喊话”:“我们是新来的,所以也希望能给大家一个比去年好的面貌。”

    然而今年疫情的到来,把房企们的销售周期、开竣工等等都给打乱了,包括面临调整期的保利置业。上半年,保利置业合约销售金额约196亿元人民币,同比下跌2%,完成全年销售目标520亿元人民币的不到四成。

    营收盈利方面,上半年保利置业录得收入129.89亿港元,同比下降25.8%;毛利48.81亿港元,同比下降34.2%;期内溢利11.54亿港元,同比下降71.26%;核心净利润9.98亿港元,同比下降73.6%。

    在8月28日举行的中期业绩发布会上,王健指出上半年经营数据业绩下跌的原因,还在于去年同期有香港龙誉项目的结转。据悉,2019年上半年龙誉结转金额约78亿元人民币,占当期结转金额超过50%,同时因香港没有土地增值税,所以也相应提高了净利润率水平。

    若剔除香港项目的影响,对比2017-2018年上半年的数据,如核心净利润分别为4.6亿港元、5.9亿港元,今年的盈利水平实则处于增长轨道。

    对于整个上半年所取得的成绩,董事会主席张炳南更多是欣慰,其称,这是保利置业团队战胜了前所未有的困难,付出了超越以往的努力所得到的。

    “朝520亿销售目标继续努力”

    疫情的影响几乎成为今年中期业绩会的一个必备问题。

    从业绩会披露数据可以看到,在开竣工方面上半年保利置业就受到了较大影响。如2020年,保利置业预计竣工面积380万平方米,实则上半年完成任务量为97万平方米,完成率为25.5%。

    销售方面,保利置业则录得合约销售金额约196亿元,同比下跌2%。值得注意的是,全年保利置业的销售目标为520亿元,增速为20%,这相比于2019年定下的2.94%增速目标“激进”了不少,但截至中报年度目标完成率仅为38%。

    “上半年的市场确实是比较困难的,受疫情影响我们总部也是3月初期才复工,只有3-4个月的销售周期,所以上半年的销售业绩确实也没有达到预期‘时间过半、任务过半’的努力方向,受影响比较大的是武汉及一些三线城市。”王健解释。

    除了疫情,供货量也给保利置业的销售任务带来挑战。据悉,虽去年总共拓展土地金额200亿元,但主要拓展项目集中在6月份之后,由于开发周期加之物流中断等问题,致使今年上半年的有效供货量并不足。

    1-6月,保利置业新推货量为260亿元,去化率仅在44%,相比去年同期的58%下降明显。

    但对于下半年,王健则称相信新推出货量对市场具有更好的穿透力和吸引力,去化率会得到进一步的提升。观点地产新媒体了解,下半年保利置业计划新推货量接近400亿元,主要是分布在苏州、宁波、深圳、南宁、广州、惠州、佛山等城市,七个城市合计供货占比接近66%。

    基于此,王健称公司会继续朝着520亿的销售目标努力。

    值得一提的是,业绩会现场披露,拥有350亿元货值的深圳龙岗项目预计将在今年9、10月份推出首期。这是保利置业旗下这个为数不多的旧改项目,投资者问起项目的结转时间时,王健的语速放缓了许多。

    “龙岗项目投资至今应该已超过4年了,是完全靠着保利置业与合作公司的力量在跟村里面合作,一点点拆迁,一点点谈每套房子,逐渐用统一的拆迁政策解决实际困难,完成土地的整理和转移。”

    接近三百万平方米的体量,保利置业将采用滚动、分期开发。王健称,项目第一期村民的一部分回迁加上商品住宅的销售,会在今年9、10月份左右推向市场,首期结转时间则是在2022年左右。

    “但整个项目的结转周期,因为还有接近35%左右的拆迁还没有完成等原因,后续房子的结转时间还不能够确认。”

    “上半年获取项目要在年底推出”

    另一个可以解读保利置业半年报的线索,还在于新管理层上任之后带来的改变。2019年2月,张炳南与王健正式履新保利置业高层后,这家公司的发展道路有了转向。

    一个有趣的现象是,中报会现场,“去年的拓展加快了”成为了各位管理层回答问题时惯用的开场白。

    除了上文提到的去年下半年拓展项目增多,保利置业加快了总体开发节奏,要求整体提速。副总经理万宇清称,保利置业原本在从拿地到开盘时间为12-14个月,现在则要求8-10个月,甚至一些三线城市可以做到4-6个月。有投资者称,“这分明是保利发展的水准。”

    在业绩介绍环节王健也表示,随着公司开发节奏的加快,要求今年上半年获取的项目均要在年底前推出,为公司冲刺业绩提供优质的货量。

    除了开发节奏的提高,在拿地环节保利置业也有了新的标准。据悉,自去年以来保利置业有意识地提高获取土地权益比例,经过调整整体土储权益从去年的65%升至今年上半年的70%。

    这也使得权益销售比重有所上升,上半年保利置业销售的权益比重约80%,而2019年这一数据仅为65%。

    “因此虽然上半年公布的全口径销售额同比下跌2%,但我们的权益销售额同比是增长了24%。”万宇清称。

    值得注意的是,权益比的提高则要求保利置业撬动更多自有资金。为了做好成本的控制,前8月保利置业新增的11块土地,除少数项目从招拍挂渠道获得,更多是通过城市更新、合作勾地、收并购和一二级联动开发获取。

    王健表示,这较好地控制了新增土储价格,同时也更加重视将投资向长三角、大湾区和重点核心城市集中,控制未来开发风险。

    若要整体提高公司的周转效率和资金安全,融资端的优化调整也是不可或缺的一环。

    事实上从2019年加快拓展速度以来,保利置业的净负债率便有了一定上涨,截至上半年甚至已超过100%。对此董事副总经理叶黎闻也解释称,“增长和发展目前是我们最重要的任务,净负债率也为之会有一定的阶段性的提高”。

    对此,保利置业也在寻求拓宽融资渠道,降低财务成本,并优化负债结构。叶黎闻指出,上半年公司把握了货币政策的逆周期窗口,将高利率的信托占比降低5个百分比,将整体融资成本下降了0.51个百分点至4.95%。

    展望未来,叶黎闻称相信等新拓展项目逐渐进入结转期,净负债率会得到改善,中长期净负债率目标希望能够降至70%-80%的水平。

    另据观点地产新媒体观察,对比此前财报,保利置业将收益、地段较差的投资物业和酒店进行了一些处理,进行了资产结构的优化。

    截至上半年,保利置业投资物业总建筑面积约79.4万平方米,资产值约109亿港元,去年底这两项数据为80.3万平方米、121亿港元,位于贵阳的一处写字楼和酒店剔除出去,尚存物业项目主要集中在北京、上海、深圳。

    此外,已建成待售从最高的280亿港元减少到180亿港元。

    透过一系列举措,似乎也就理解业绩会开始时,张炳南说的那句“保利置业要开启一个规模、效益、速度、持续增长的新阶段”了。

    以下为保利置业集团有限公司2020年中期业绩会问答实录:

    现场提问:似乎上半年销售并没有达到全年目标的一半,请问是否仍然坚持全年销售目标?对明年销售是否已经有指引?

    王健:上半年的市场确实是比较困难的,受疫情影响,我们总部的管理复工也是3月初期才开始,像武汉这些城市上半年几乎都比较的困难,所以上半年销售业绩确实也没有达到我们预期的“时间过半、任务过半”的努力方向,其中受影响比较大的是武汉及三线城市。

    从数据来看,购房需求的整体复苏基本上是五一后,即在今年上半年有效的销售周期大概是只有3-4个月,公司完成全年销售目标接近4成,这跟行业进度基本一致。去年我们加大了拓展,这一定会反映到今年的销售业绩上,今年销售目标的实际增速目标是20%,这个目标在行业内不算低,我还比较有信心,下半年我们会继续朝着520亿的目标去努力。

    同时我们对明年的货量也有进一步的安排,如同今年拓展的项目来看也是增量拓展,即我们卖了200多个亿,但拓展项目的总货值超过200个亿,因此对明年的增长和货量的准备我们有信心、有考虑的。

    现场提问:请问公司上半年推出来的货量和去化率的情况?

    王健:今年新推的货量和去化率效果还不错,今年调高了销售目标,其中一个很大的动因,是因为我们去年的拓展加快了,去年我们多了200亿的新增土地投资,可以提供更多的销售货量。

    但因为去年拓展的项目主要都是在6月份后获取的,由于开发周期、项目加速的问题,所以上半年我们的有效供货是不足的,同时由于疫情影响对我们供货造成了一定的影响,因为一些项目计划上半年供货,受疫情影响了延迟两个多月。

    这样一季度公司主要靠库存,二季度才逐步有新拓展项目,市场也没有完全复苏,加上销售周期的缩短,因此上半年新推货量260亿,去化率是44%,比去年同期的58%还是略微有下降。

    相信今年下半年这些新货,通过产品的改善、精心策划、品质把握,对市场具有更好的穿透力和吸引力,满足市场需求,所以可以看到下半年推到的新推的货应该会有更好的去化率,会得到进一步的提升。

    现场提问:请问管理层下半年拿地计划是否仍然按照200亿人民币计划来实施?

    王健:今年上半年,出于相对在疫情期间审慎性考虑,及基于当前的销售价格并不能得到很大的增长但土地价格在一些城市出现火热,上半年我们相对比较审慎。但我们对整个中国,我们所在的城市,特别是对于长三角、大湾区、重点核心城市我们是很有信心的。

    到目前为止,我们的投资计划还是按照200亿来排布,而且我们也有充足的资金准备。至于能不能投到这样的土地,即能不能花出去那么多土地的钱,我们还是要根据有没有那么合适的土地的资源来最终决定的。

    现场提问:请问关于公司上半年的业绩有较大的下滑,具体什么原因?去年因为有香港龙誉入账给公司业绩带来很大提升,今后公司如何保证整体经营方面的稳定增长?能否给我们更多的指引?

    张炳南:今年公司的营收和利润和2019年的1-6月相比确实有较大的下滑,主要是因为去去年同期有几个项目的入账,结转比例中龙誉项目贡献78亿人民币,占到了去年收入的54%,今年上半年香港的结转占比只占收入的1.4%。

    但和2017年、2018年的中期相比,当时2017年、2018年公司的净利润大概在6个多亿,今年现在是8个多亿,应该说剔除龙誉项目的影响,公司还是保持了稳健的增长。至于说公司未来能否保持业绩的稳定,我们正在积极的去拓展更加优质的土地资源,为公司长远发展储备充足动力,我们有信心保持公司的业绩持续增长。

    现场提问:公司因为澳门物业出售获接传讯令状,目前进展怎么样,之后是不是不再布局澳门市场?目前看公司在海外扩张方面的进展似乎比较缓慢,未来重心是不是会集中在内地业务?

    潘治平:因为澳门项目现在进入到司法程序,具体情况不方便透露,但大家可以放心,原来我们的投资成本均已收回。针对澳门项目,虽然目前进展不顺利,不代表公司未来在澳门市场会退出来,我们在境外的发展,除了龙誉取得比较好的成绩,未来我们在香港屯门、油塘以及我们还取得另外一块土地,我们是继续在香港发展的,长线我们是看好香港的投资环境。

    现场提问:目前公司净负债率超过100%,近期有三道红线的监管传闻,这会不会有一个控负债的需求?

    叶黎闻:从2019年我们开始加快拓展速度,在平衡好风险和发展的前提下,增长和发展目前是我们最重要的任务,净负债率也为之会有一定的阶段性的提高。我们现在最主要是要保证企业的现金流安全,而且在这个情况下,为业绩增长提供充足的资金,同时做好资金成本的压降工作,同时不断地优化负债结构及偿债周期。

    相信等新拓展项目逐渐进入结转期,净负债率会得到改善,目前公司希望中长期净负债率能够在70%-80%的水平,同时可以看到上半年公司把握了货币政策的逆周期窗口,将整体融资成本下降了0.51个百分点,目前是4.95%,这也是行业内较低的水平,在行业里有一定的优势。

    现场提问:请问公司未来的发展策略、管理层的想法,包括现在公司股价表现比较一般,管理层将来会不会多点出来和投资者交流?

    张炳南:保利置业从2019年年中开始进入加速拓展的阶段,去年拓展的项目到今年下半年会反映到我们的销售增加里面,当然要反映到报表的话,可能需要到2022年才能看到结转收入的显著增长,而且我们也相信这些项目会有比较好的利润爆发,因为去年下半年我们获取的项目,总体来讲还是具有比较好的抗风险能力和盈利空间的。

    在毛利率方面,公司总的毛利水平在行业里面还是比较有优势,当然这里面也有结转周期的影响,随着公司开发节奏的加快,包括整个行业,整个行业我们预期整个毛利率水平也会出现慢慢下降的趋势。

    可能整个行业毛利率水平可能会回落在30%左右,保利置业大概应该在未来应该也差不多是这样的水平。我们也会通过更好的管理和成本的压降和包括创新销售模式,力争保持我们的毛利率在行业里是有竞争力的。

    除了规模的增长,未来公司会重点做的是通过对成本和费用的控制来对冲利润率的下降,同时我们会进一步加大和主要开发区域,比如说长三角、大湾区及国内的重点核心城市,地方的政府、合作伙伴的沟通,我们会更多采用在招拍挂的市场之外寻找更多的机会,另外我们也会通过其他的形式来控制土地的成本,尽可能的获取更多的性价比更好的土地。

    总体来讲,自去年年初开始,我们对标行业内外的优秀企业,在内部我们还是做了很多制度、结构、管理模式上的调整,这个对自己的更加严格要求,现在应该说越来越看到效果,我们希望这种努力从中长期来讲可以提升企业的管治、业务能力、发展的水平,更长远来讲从企业文化上让保利置业变成更加有竞争力、更加注重于发展的公司,为我们的股东提供高质量、可持续的回报。

    撰文:林心林    

    审校:钟凯



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