观点直击 | 弘阳服务:上市带来并购机遇 要降低母公司依赖度(实录)

观点地产网

2020-08-21 20:17

  • “相对于一些关注单维度住宅或商管服务的其他物业,我们的抗风险能力和抗压能力会明显优于他们。”

    观点地产网 上市一个月之后,弘阳服务举行了首场业绩发布会。

    相比起地产企业的熙熙攘攘,物业公司业绩发布会难免显得“单薄”一些。在8月21日上午出席弘阳服务业绩会的,只有公司执行董事兼执行总裁杨光、副总裁成健以及财务总监贾杰三人。

    不过从管理层的神情来看,显然对自己手中这份“期中答卷”颇为满意。

    需要承认的是,突发疫情让社会和市场进一步看到了物业行业的价值所在。和地产圈的“平淡”不同,不管是收入、利润还是规模增幅,物业企业的数据表现都要亮眼许多。

    数据显示,今年上半年,弘阳服务实现收入3.23亿元,较2019年同期2.01亿元增加60.4%;毛利为8500万元,同比增加67.6%;毛利率为26.3%。

    具体来看,弘阳服务上半年物业管理服务实现收入2.25亿元,占总收入69.9%,同比增加52.9%;非业主增值服务实现收入0.69亿元,占总收入21.3%,同比增加50.1%;社区增值服务实现收入0.28亿元,占总收入8.8%,较去年同期增加261.3%。

    或许正如业内人士所说:“物业正在步入黄金时代”。

    事实上,相比起弘阳服务当前的业绩表现,市场和投资者们更关心的是如何把握发展时机,如何打造差异化以确保未来的增长。

    毕竟,已经经历过“黄金时代”的地产人,早已用残酷事实阐明一个道理:越是窗口期,往往面临越激烈的竞争和行业洗牌。

    快速增长得益于商业拉动

    弘阳地产起家于商业地产,脱胎于此的弘阳服务和其他同行相比起来,基因中天然便带上了更为浓重的商业元素。

    在公司发展策略上,弘阳服务明确提出采用“商业+住宅”双轮驱动模式:“我们上半年能够实现较大增长和扩张,很大程度上得益于双轮策略的推动。”

    截至2020年6月30日,弘阳服务在管项目数量为112个,签约建筑面积约为3100万平方米,在管建筑面积约为1870万平方米,同比增长约46.5%。

    收入构成上,于上半年,弘阳服务物业管理板块录得收入2.25亿元。其中,住宅板块实现收入1.33亿元,占物业管理收入的59.1%,占总收入的41.18%;于商业及其他板块(写字楼及学校)录得收入0.92亿元,占物业管理收入的40.9%,在总收入中占比28.5%。

    仅从数字的对比不难看出,商业部分收入占比不小,从扩张趋势看,该部分未来占比或许还会进一步加大。

    能够佐证这一观点的是,与去年同期相比,弘阳服务新增了28个在管住宅项目和16个非住宅项目。截至2020年6月30日,在管建筑面积中商业在管面积为约350万平方米,同比增长了约73.4%,商业部分的扩张速度远超过了住宅。

    对此,执行总裁杨光表示:“上半年商业物业管理面积大幅度增长,拉动了弘阳服务的快速增长。”

    “业态分布上,2020年上半年对比2019年,住宅业态从83.9%下降为79.6%,商业业态从15.8%上升为18.7%,其他业态从0.3%提升至1.7%。”

    他进一步透露,与其他同行不同的是,弘阳服务的扩张计划中,还有大量商业物业项目。

    但不管怎么说,住宅物业管理仍是弘阳服务收入的主要来源,受到母公司弘阳地产的影响,弘阳服务在住宅业务的拓展上,基本保持和母公司一致的步调:“我们在地区布局上也是选择深耕长三角、做透大江苏,包括在西南区域会做一些渗透,在标的选择上也是这样。”

    杨光进而表示:“相对于一些关注单维度住宅的同行,我们的抗压能力会更强,这也是双轮驱动带来的好处。”

    鸡蛋分在几个篮子里,自然抗风险能力会更强。不过,作为资本市场上的“新人”,弘阳服务需要思考的问题还有很多。

    能够看到的是,弘阳服务上半年总收入同比增长超过了60%,但总利润仅有2340万元,同比增加3.0%;归属股东净利润2330万元,同比增2.6%。

    相比起总收入的变化,弘阳服务利润增幅有些缓慢。如何在“增收”的同时进一步“增利”,还需要在接下来的发展中给出一个答案。

    持续降低母公司依赖度

    虽然不可避免带有母公司留下的烙印,但弘阳服务也与其他地产公司分拆的物业公司一样,正在努力成为更独立的物业平台。

    数据显示,截至2020年6月30日,弘阳服务来自弘阳地产开发项目的物业管理收入约为1.4亿元,同比增长42.7%,项目数量较去年同期新增了24个;来自第三方的收入约为0.49亿元,同比增长了297.2%,新增项目有20个。

    “到目前为止,我们来自第三方物业管理面积已经超过了总面积的三分之一。对比2019年,来自弘阳地产的开发项目占比从56.5%下降到33.4%,第三方占比从33.4%提升至37.3%。”

    财务总监贾杰指出,从上半年数据不难看出,弘阳服务第三方占比在不断提升,“未来,我们会保持这种趋势,从而降低对关联公司的依赖度。”

    具体要怎么做?弘阳服务给出的答案是:加大收并购的力度。

    “收并购是弘阳服务实现规模突围的一大手段。”副总裁成健如是说。

    对于大部分已经登陆资本市场的物业公司而言,降低对母公司的依赖其实是大家都会走出的一步,不过,借助收并购来走出这一步其实不太容易。

    对于本身现金流实力就不算雄厚的物业企业而言,通过收并购扩张规模无疑会对自身现金流造成更大压力。

    从上半年财务情况来看,于2020年6月30日及2019年12月31日,弘阳服务均没有银行借款。于2020年6月30日,弘阳服务现金及现金等价物约为3.81亿元,较2019年12月31日人民币179.1百万元增加112.8%,主要来源为经营活动现金流入。

    报告期内,弘阳服务现金流还算充足,不过资金来源也很单一。从这个角度看,上市能够为其提供更多的可能性。

    对此,杨光透露,弘阳服务在一个月前上市的重要目的之一,便是借此来募集资金,从而加快收并购的工作,进一步扩大公司规模。

    他坦言,上市所募集到的资金里,公司已经预留下了1.5亿港元,用于寻求策略性投资和收购的机会。

    “通过上市所募集的资金,计划用于包括此前已经在跟进的1-4个优秀标的,这部分预计在下半年能够落地。同时,秉承双轮驱动的要求,预计未来还会有更多的收并购项目持续落地。”

    以下为弘阳服务2020年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:今年上半年突发疫情对物业行业带来了非常大的影响,集团业务是否有影响?

    杨光:弘阳服务集团非常重视通过收并购进行业务扩张,外拓能力也在增强,目前我们来自第三方物业管理面积已经超过了总面积的1/3。

    一个月前,弘阳服务集团成功上市,获得了香港资本市场的超额认购,而我们募资的重要目的是开展收并购,进一步扩大公司规模。

    公司已经预留了1.5亿港元用于寻求策略性投资和收购机会,与其他公司关注住宅物业和商管服务不同,弘阳服务不仅有丰富体量的住宅物业项目,还有大量商业物业项目。今年上半年商业物业管理面积大幅度增长,有力拉动了弘阳服务整体业绩的快速增长。

    目前弘阳服务集团拥有一支物业管理经验丰富的高级物业管理团队,通过弘生活、弘商汇一体化平台为业主、商户提供覆盖全生命周期的多样化物业服务。

    在双轮驱动指引下,相对于一些关注单维度住宅或商管服务的其他物业,我们的抗风险能力和抗压能力会明显优于他们。

    现场提问:下半年预计集团新增多少在管面积?是否可保持上半年的增长?

    成健:下半年预计复合增长50%左右,基本上跟上半年是同步或者是有略有上升。目前我们通过两个维度,第一是收并购,第二是第三方拓展,实现规模的增长。

    地区布局上,也是在长三角、大江苏,包括在西南区域会做一些渗透,标的选择也是这样。

    现场提问:规模扩张方面,公司接下来有什么考虑?有没有具体的战略?以及未来3-5年发展目标。

    成健:接下来的扩张规模中,公司还是以做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈为战略布局,立足长三角地区,向全国多个区域多元化扩张。

    截止到2020年6月30日,集团总合同建筑面积约3100万方,涉及15个省、直辖市及自治区,48个城市的187个项目,其中在管总建筑面积约1872万方,涉及11个省、直辖市及自治区,29个城市,122个项目。

    截止到6月30日,除江苏外,其他区域占比面积为14.2%,2019年占比为2.8%。

    我们还是扎根长三角,因为长三角毕竟是GDP处于前列,同时利用品牌优势,在下半年或者未来2-3年内持续扩张。保持公司复合增长达到50%水平,同时提高收入和利润。

    现场提问:上半年来自物管的收入占比下降了,未来是否有意增加非业主增值及社会增值服务?

    贾杰:公司未来依然会加大增值服务在整体收入中的占比,今年上半年已经看到社区增值服务较过去三年有显著提升,而且按照现在经营战略和策略来看,会进一步提升。

    以今年上半年为例,上半年5条产品线均取得了快速增长,像美居等业务线的增速超过50%。值得一提的是,可以看到今年上半年社区增值服务有显著的增长。

    第三方的占比,从今年上半年也可以看出是在提升的。未来同样会保持这种趋势,降低对关联公司的依赖度。

    现场提问:今年以来,多家房企分拆物业板块去香港上市,您怎么看待这个市场的竞争格局?上市之后的弘阳服务,您认为哪些方面需要加强?

    杨光:7月份的成功上市,给弘阳服务带来一次可以加快第三方拓展和开展收购业务的机遇。

    我们上市募集款项的40%,就是接近1.5亿港币,会用于寻求选择性策略投资和收购机会,以及进一步扩大业务管理规模。

    因此在这里,弘阳服务也希望各位朋友多给弘阳服务合作机会。

    现场提问:近年来伴随着物联网、云计算、大数据等技术兴起,许多公司都在进行智能化创新及探索,弘阳服务目前在这方面是怎么做的?

    杨光:作为行业创新的先行者,弘阳服务早在4年前已经开启了互联网加社区的战略,利用互联网平台和弘生活APP,链接形成一个以社区为中心的一公里商业圈,形成了衣食住行娱购游在内各领域商户服务资源。

    如今弘阳服务在互联网+思维模式下,利用物联网平台打造业务一体化和智慧物联的弘阳小镇一体化平台,通过弘生活APP为业主提供通知、报修、缴费、安保、邻里社交基础服务,以及家政、装修、团购、电商、金融、社交等定制化智慧增值服务。

    上市成功也助推了弘阳服务的智慧化和科技化服务,会将上市募集资金的30%用于智能化系统研发和升级,其中22%会用于购买升级以及维护在管住宅及商业物业的设备及智能系统,8%将用于研发和升级本集团的智能系统,特别是研发弘阳小镇的一体化平台,也用来整合各个业务端,改善不同平台间的协同性和提升大数据的分析能力。

    撰文:陆欣,黄子慢    

    审校:徐耀辉



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