华侨城中报的角落 销售失衡与物业拓展这半年

观点地产网

2020-08-20 23:59

  • 签约面积与签约金额之间的增长关系显得有些割裂,意味着华侨城上半年销售均价与去年同期相比,出现了近半跌幅。

    观点地产网 8月19日,深圳华侨城股份有限公司披露2020年半年度报告。

    物业管理方面,华侨城一边向投资者回应暂无分拆上市计划,一边又罕见地公布了物业管理规模——截止6月底,该公司下属物业公司服务区域占地面积逾200平方公里,在管建筑面积1490万平方米,上半年新接管建筑面积169万平方米。

    过往华侨城鲜有披露当期不同区域房地产签约销售细节,最新半年报显示,该公司上半年累计实现签约销售面积142.51万平方米,同比增长74%;签约销售金额316.64亿元,同比降低10%。

    上述签约面积与签约金额之间的增长关系显得有些割裂,意味着华侨城上半年销售均价与去年同期相比,出现了近半跌幅。

    业绩报告中,华侨城将签约面积同比大幅增加归结为疫情过后房地产业务销售能力全面恢复,签约金额略有减少则主要受销售区域及销售模式不同的影响。

    简而言之,主要是结构性因素使然。

    均价与回款

    上半年,新冠疫情对房地产行业带来较大冲击情况下,华侨城与其它房企类似,无论是在资源获取、推盘销售及物业管理层面的主要挑战,都是尽可能减轻疫情的影响。其中,在营销层面,“加快产品去化”便是核心的经营策略。

    华侨城在推盘销售方面的动作包括利用互联网进行线上推销,制定“扬长避短”推售策略等。在各种销售模式推动下,该公司上半年签约销售面积最终同比增长74%。

    至于签约金额录得下降,实际上是因为华南地区尤其是高售价的深圳贡献不足。

    据观点地产新媒体统计,2019年华侨城在深圳依靠香山美墅.云邸、香山里花园、天鹅湖花园、红山6979、海府生态大厦、大空港项目、华侨城大厦、创想大厦共计8个项目,录得签约销售298.19亿元,占总销售逾1/3,其中香山美墅.云邸均价逾13万元/平方米。

    相比之下,今年上半年华侨城在深圳仅录得签约销售46.61亿元,销售贡献14.72%,香山美墅.云邸均价降至10.48万元/平方米;贡献较大的是南京、杭州、宁波等长三角城市,华侨城也提及,长三角代表城市市场恢复节奏较快。

    尽管是推货的结构性因素,但外界仍难以消除对华侨城降价去化的疑虑。

    以近两年持续在售的部分项目为例,除了香山美墅.云邸,2019年及今年上半年,天津东丽湖项目每平米售价分别为1.15万元、1.16万元,深圳天鹅湖花园售价分别为12.80万元、12.57万元,深圳香山里花园分别为8.30万元、8.11万元,潮州纯水岸一期分别为7900元、7345元。

    不过,华侨城仍实现了加快销售回款速度,同时通过关注销售回款和投融资的匹配关系,二季度复工以来现金流情况获得一定改善。二季度,该公司实现经营性现金净流入32亿元,带动上半年经营性现金净流出由一季度128亿元收窄至96亿元。

    加快销售回款也是去年以来经营策略的延续,华侨城于去年中期提出,要重新审视各项目开盘、回款计划,力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短,加快现金回流,并控制负债率。

    对于个别去化难度大的产品,还提出证券化、股权转让、资产处置等举措,去年该公司便退出了上海苏河湾等一批项目。

    一位投资者自称致电华侨城证券代表,询问华侨城是否会采用降价促销方式使经营性现金流回正,对方否定了这种可能。这反映出华侨城在效益与周转之间,仍有意避免了失衡。

    报表的平衡

    数据显示,上半年华侨城营业收入171.08亿元,同比下降3%;毛利率55.3%,同比降低10个百分点,而2017-2019年该公司毛利率分别为50%、60%、57%。归母净利润21.38亿元,同比下降24%;净利润率逾12%,而过去三年分别为22%、23%、24%。

    分业务看,期内旅游综合行业营收99.49亿元,同比增长73.79%,这又与华侨城所提旅游板块中景区和酒店业务未恢复至上年同期水平说法相左,或主要由于该公司将文旅项目周边住宅等物业销售收入计入旅游板块所致。

    实际上,据观点地产新媒体了解,华侨城在年报中较少将纯文旅项目单列。

    在5月下旬的股东大会上,公司管理层就曾回应,文旅是一种综合能力,如果把房地产单独拎出来计算,实际上是抹杀文旅模式的综合价值,“现在全行业都是这样做的,包括迪士尼。”

    即便如此,旅游综合行业并没有成为华侨城最挣钱的业务,至少目前是这样。上半年,华侨城房地产行业录得营收68.89亿元,同比下降42.09%,但部分业务毛利率仍高达80.71%,同比仅下降0.41个百分点;相比之下,旅游综合行业毛利率为37.66%。

    这说明华侨城朝“文化+旅游+城镇化”模式发展路上,房地产仍是非常重要的部分。

    截止到6月底,华侨城合同负债为815.53亿元,较年初增长28.6%;同时签约销售方面,按2019年上下半年4:6的销售比例以及行业边际回暖推测,华侨城未来一段时间的结转收入仍可获得保障。

    项目拓展方面,华侨城继续依靠模式特色进行土地获取:去年上半年该公司获取的16个项目中,有12个以底价成交,全年共计获取47个项目,新增建筑面积1200万平方米;今年上半年,新获取14个项目,对应建筑面积642万平方米,主要集中在襄阳、郑州、武汉、肇庆、中山、江门等二三线城市,并多以文旅综合用地为主。

    这种模式令华侨城得以控制土地成本,上半年新增土地总价款221.75亿元,占当期销售额70%,该比例较去年下降16个百分点;新增土储楼面价3453元/平方米,去年则为6163元/平方米。

    另一种新的工具也逐渐提上日程,2019年12月,华侨城推出新版项目跟投管理办法,去年底该公司仅有丁桥项目、温州牛山项目一期开展3410万元跟投,今年上半年开放跟投的项目18个,跟投认购总额1.02亿元。

    对于国企而言,这被视为是积极的尝试。

    融资方面,华侨城在银行贷款、非银行类贷款方面出现大幅上升,由此带来相应的融资成本小幅上升,融资总额也提高至1437.06亿元。相应地,1年内的融资数额由去年底351亿元降至219亿元,反映公司有意识优化长短债结构。

    截至6月底,华侨城货币资金余额384.68亿元,为一年内到期有息负债的1.1倍,较一季度末0.9倍有所好转;期末资产负债率77.16%,剔除预收房款外的资产负债率为55.84%,同比下降2.03个百分点。

    中金证券对此表示,华侨城计划通过销售回款、投资、融资三位一体的动态调整机制以平衡资金链,目标则是全年实现正的经营性现金流。

    值得一提的是,上半年华侨城财务费用同比下降57.99%至5.68亿元,去年财务费用同样下降14.13%至17.94亿元,解释基本都是利息资本化及利息收益增加。而在2018年年报中,该公司并未披露利息资本化的情况。

    撰文:钟凯    

    审校:徐耀辉



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