夏川与观点对话:美库链造之术 | 博鳌20年

观点地产网

2020-08-08 17:50

  • “引领食品冷链升级,力争行业第一。”

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 这里是香港,金融之都。以此为枢纽,全球资本在此交汇,并更为积极地参与到对世界各地业务的投资中。

    与夏川的会面安排在了位于香港最主要的商业区之一铜锣湾的美库集团总部。

    成立于2015年的美库,是冷链领域唯一一家由机构资本支持的平台,在麦格理基金资本的支持下,目前已经迅速成长为中国领先的冷链基础设施服务商。

    访谈中,美库首席执行官夏川先生与我们分享了他对于食品冷链的见解,也为我们呈现了资本视角下的内地冷链投资机会。

    结缘食品冷链

    国以民为本,民以食为天,食品是一种刚需的消费品,需要在特定的温度和卫生环境下进行保存、生产与加工,正是因为食品的这种特殊性催生了专门经营食品相关设施及建造物理环境的服务提供商。

    由于中国目前正在经历每一个发达国家都曾经走过的食品冷链起步阶段,我国尚未形成完整独立的冷链体系,提供专业服务的企业也不多,冷链市场也还存在信息不对称、供应链薄弱、行业标准不规范、以及监管不足等诸多问题。

    “我认为中国食品服务目前最大的一个难题是供应链非常分散且链条拉得过长,极易失效。在这条服务环节分散且过长的供应链上,从生产加工、到存储与运输,再到最后的末端消费者,每一个环节都环环相扣,如果中间的某一个环节出现问题,前后环节做得再好都没有用。”

    在阐述了对于食品冷链的看法后,夏川谈到,美库成立的初衷就是想将食品存储及加工等与食品相关的、具有不同功能的版块统一集中在一个产业园区里面,减少中间环节,逐渐实现标准化、规范化的操作与运营,从而降低食品供应链的成本,营造一个安全有效的食品服务环境。美库是一个很特殊的企业,是在地产领域为数不多的、专门从事食品冷链相关设施和园区开发及运营服务的食品冷链基础设施服务商。

    经过过去5年的发展,美库已经形成了一个初步跨区域型的网络,目前已布局的项目较多集中在中国长三角地区。美库会继续布局拥有众多城市消费者的城市,但由于中国幅员辽阔,未来五年内美库可能只能覆盖到沿海地区、以及各个区域的省会或者节点城市。“中国拥有太多500万以上人口的城市,想要覆盖全国大部分的人口,还需要相当一段时间的努力。”

    目前,美库在西安、上海、昆山、嘉兴、常州、惠州、南通、海门、南京、成都、无锡及海口等地拥有12个项目,规划总建筑面积100万平方米,冷库容量240万立方米,覆盖3.7亿城市消费人口。

    预计到2021年,总规划面积预计将达到150万平方米,冷库容量将达到330万立方米,可服务于7亿多城市消费人口。

    资本助力美库发展

    资本是不动产投资的天然臂膀。

    美库是冷链领域唯一一家由机构资本支持的平台,由美库集团和麦格理旗下的麦格理亚洲基础设施基金二期合作成立。项目投资管理以“地产+PE”的方式进行,麦格理基金是主要出资方,美库团队主要负责项目的运营及管理。

    拥有来自麦格理基金的资本助力,在建设高标准现代食品冷链基础设施上,美库显得更有底气。

    但美库却避不开行业普遍存在的投资收益低的难题。夏川直言,冷链实际上是属于前期投入资金大,回本周期长的领域,虽然冷库价值很高,但跟普通仓储设施的投资收益基本相同,同时由于高标冷库的建设成本很高,相对于普通冷库的租金水平更高,适用的客户也更加有限。

    “我们一个项目的投资额大约在3-5亿人民币,如果只看项目本身的现金流,一般的投资回收周期为8-10年。我们所投的资本流动性非常低,如果只看项目层面,本身的资本回报并不太高。”

    夏川指出,和机构资本合作发展冷链是很有必要的,因为如果只是普通的民间资本,或者是个人资本,投资周期相对短些,对投资收益的回报要求也相对高些。所以,如果想要做这个行业,必须要去对接机构资本。

    夏川坦言,美库与麦格理基金的结合,一方面要感谢机遇,另一方面要感谢原本从事金融投资工作的美库核心团队,他们非常理解机构投资人的需求,比如把收到的租金变成稳定的现金流,变成一个金融服务产品等等。

    “投资人对资产收益的评估更加看重稳定性,不只是合约层面的稳定性,还有资产为社会提供服务的价值的稳定性。”夏川指出,在这方面,美库选择服务于食品冷链领域具有一定优势,特别是疫情来临之后,更能突显出食品冷链是一个不可或缺的服务。

    对于国内试点REITs会不会给冷库运作带来助益,夏川回应称:“这个对我们而言是一个非常好的发展机会。”

    他补充分析到,虽然内地还没有出现冷库方面的试点,但是普通的仓库,比如干仓在今年已经开始有REITs试点,真正的股权REITs已经出现了。

    “一旦这种实践的案例出现之后,后面会逐渐增多。我们现在已经开始和一些金融机构接触,做一些架构和法律模式上的规划,几年之后也会看到我们美库的REITs在国内交易所上挂牌,我们会争取做食品冷链领域的第一家。”

    以下为观点地产新媒体对美库首席执行官夏川先生的专访实录:

    观点地产新媒体:可以介绍一下目前布局项目的进展情况吗?

    夏川:美库在中国是属于一个很特殊的企业,可以说是在地产领域里面,为数不多的专门从事食品冷链相关设施和园区开发运营服务的企业。

    如果我们看比较发达的市场,比如美国、英国、欧洲、日本等,他们有一系列食品冷链相关的企业专门提供包括仓储、运营、食品加工等设施,但食品冷链在中国是一个比较新兴的行业。

    我们都知道,国以民为本,民以食为天,食品是生活消费的必需品,同时又是一个比较特殊的消费品,需要在特定的温度和卫生的环境下保存、生产、加工。

    特定的环境不是随便找一个地方就可以,而是需要有专业的服务商提供满足温度与安全生产要求的物理环境,但这类企业目前在中国较少。

    可以说美库是在中国第一家专注这个领域的企业,我们要把国际先进的食品冷链标准和设施引入中国,让我们的企业客户以及末端消费者能够享用这个服务,这是我们美库的目标。

    经过过去5年的发展,我们现在已经有了初步的跨区域型网络,长三角地区的项目目前占大多数,上海周边有五个正在建设或者是马上建设完成的项目。

    另外西安是我们第一个项目,已经在运营了。目前正在做的项目有6个,还有大概6-7个项目已经完成了土地或是项目收购,正在做前期的规划和准备。

    到2021年底左右,我们在全国会有10个项目。我们的目标是要形成一个全国性网络,覆盖中国主要的人口聚集城市,给这些城市的消费者、老百姓提供服务。

    观点地产新媒体:您怎么看待目前冷链市场存在的问题?比如冷链信息不对称、供应链脆弱、行业标准不规范及监管不足等?

    夏川:这个问题其实是一个很重要、很宏观的问题,也是需要整个社会共同解决的问题。

    中国正在经历的食品安全、卫生等方面的问题,并不是中国特有的,而是基本上每一个国家及发达市场都经历过的。

    目前最大的一个难题是我们所在的食品供应链的中间服务是非常分散的,基本上还没有很大的全国性企业,可以跨区域、跨地域提供标准化服务,大部分都是地方的小企业。一方面,他们规模不大,服务和产品本身标准化不高。另一方面,中国的食品企业竞争很激烈,每一家企业都不赚钱,利润都很薄,在这样的情况下,有时候会产生一些恶性竞争,把不应该省的成本省掉了。

    整个食品供应链过程中,冷链是一环扣一环的,从生产加工,到存储、运输,再到最后的消费末端,如果中间某一个环节产品没有按照规定的温度保存,前面和后面做的再好都没有用。

    总体而言,服务商太多,链条太长,中间环节很多。因此某一个环节的成本管理或质量管理没有做好,就会导致整个链条失效,这也是整个行业的难处。

    我们的一个目标就是希望把这些食品相关的、包括存储加工等不同的功能集中在一个园区里面。这样的话,可以减少中间环节,从而减少成本,能够提高管理和运营效率,提高食品安全性。

    同时,我们会和客户一起寻找能够逐渐量化、标准化、规范化的操作和运营模式,这样也能提高他们的竞争力与市场份额,一起营造一个安全有效的食品服务环境。

    观点地产新媒体:投资一个项目一般多长时间才可以回本?

    夏川:我们投资一个项目,总的投资额可能在3-5亿人民币左右,如果只看项目本身的现金流,一般投资回收周期是在8-10年左右。所以,我们的资本流动性非常低,如果只看项目层面,资本回报也不是很高。

    我们核心的业务是给客户提供物理环境服务,但同时也要给机构投资人,就是类似于主权基金、保险公司等这样大型的金融机构提供稳定的现金流,提供资产证券化的投资产品服务。

    到目前为止,真正想有效地把这两端结合在一起是有一定难度的。

    观点地产新媒体:布局、选址方面,主要考虑的因素是什么?

    夏川:我们的布局很简单,只要有城市消费者、有足够的消费人口,我们都想布局。纯粹从需求端来讲,我们会选择500万以上人口的城市。

    但客观来讲,在未来5年之内,可能只能覆盖到沿海地区,或是各个区域的省会及节点城市。

    因为中国实在太大了,500万以上人口的城市太多,想覆盖全国大部分的人口,还需要相当一段时间的努力。

    观点地产新媒体:您觉得在基金投入这块有什么优势?美库跟其他的同行有什么不一样?

    夏川:我们和机构合作的投资模式是一个必然的情况。

    因为普通的民间资本或者个人资本没有较长的投资周期,而且对投资回报要求也较高。所以,如果想要做这个行业,必须对接机构资本。

    但是对接机构资本也有一定门槛,我们比较幸运,把握住了这个机遇。

    另外,美库管理团队核心成员全部出身于金融机构,非常了解机构投资人的需求,比如在项目层面,把收到的租金变成稳定的现金流,变成一个金融服务产品等。

    金融服务产品,如果看这个名词,其实产品本身是一小部分,服务是更大的一个部分。

    相信随着行业的成熟,会有更多的企业可以与机构资本对接,但是在目前这个阶段,相对来说,中间脱节还是比较大的。

    观点地产新媒体:最近国内出台了新的政策,进行REITs试点,您觉得这个政策对你们有帮助吗?

    夏川:这个对我们来讲是一个非常好的发展机会。从长期来看,内地REITs领域未来的发展前景是非常大的,只是时间和过程的问题,但是必然会形成。

    虽然冷库目前还没有出现REITs试点,但是干仓在今年初步有一些REITs开始试点,真正的股权REITs已经出现了,这种实践的案例出现之后,后面会有更多。

    我们现在已经开始和一些金融机构接触,做一些架构和法律模式上的规划。所以,几年之后也会看到美库的REITs在国内交易所上挂牌,给投资人提供服务。

    观点地产新媒体:会不会争取做第一家?

    夏川:做冷库领域的第一家,我们会争取的。

    撰文:黄柏坚 黄子慢    

    审校:劳蓉蓉



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