演讲|阎镜予:产·城·融·投—产业地产新路径探索与实践

观点地产网

2017-09-21 16:36

  • 产业地产是2B的业务,客户已经不是一个一个的人,而是企业,企业跟个人有本质的差别。

    阎镜予(星河产业集团副总裁):首先非常感谢观点地产组织这样的聚会,让业内人士聚在一起。今年观点博鳌论坛的时候我也讲过这个话题,今天听大家聊了很多,尤其是大家问了很多问题,我今天不再按照PPT讲,既然大家都是业内人士,真的交流一下,而且我是民企,前面两位都是国企,很多东西不好说,我们民企比较好说话。

    首先我讲一下,为什么大家都开始做产业地产?很简单,什么东西好赚钱,大家都去做,当一个东西不太好赚钱的时候,可能大家就会想有没有别的方式。

    最近确实有非常多的房地产企业,纯房地产企业,住宅企业开始转型产业地产,这种转型就意味着一句话:行业是有朝阳和夕阳,但是资本没有,资本是哪个地方好赚钱就往哪个地方聚集和涌动,这个也侧面反映了一点,住宅确实不太好拿地了,第一个好的地方大家争的头破血流,都是地王。不好的地方三四线去做,收益率确实不高。

    所以总的来讲,大家可能都想回归到一二线城市,想回归一二线城市纯住宅基本上见一个科长很难做,但是是做产业地产,市长、书记都会见你。所以我想大家开始做产业地产,某种程度来讲,反映了现在在拿地过程里面的难度。

    第二个方面,大家都想做产业地产,产业地产是不是好做?刚才张总一直说产业地产跟原来做住宅感觉差别非常大,为什么产业地产难做?很简单的道理,住宅面对的是2C业务,个人业务,谁都可以买,而且这些人只要手里面有钱,基本上是无差别的人群。做商业地产面对的是还是2C的业务,但是这个C最主要反映的是人流量,只要有人流量仍然可以做好商业地产。

    产业地产是2B的业务,客户已经不是一个一个的人,而是企业,企业跟个人有本质的差别,第一个企业的数量相对个人来讲少很多,尤其是优质的客户,本身也有非常强的溢价能力,真正牛逼企业不需要到产业园,自己可以直接找市政府拿地,没有必要来入住。

    所以在2B业务过程里面,产业地产商会变成求爷爷告奶奶,很难真正做到强势招商。所以在这里面给产业地产留下了非常大的挑战,就是你的客群对于你来讲,你是弱势群体,优质的企业是优势群体。

    在这种情况下,大家只要想明白了,我们有什么样的办法能够让我们在产业地产里面达到一定的溢价能力?大家都在讲服务,是不是好的服务就真的能够有好的溢价能力?讲服务最多的就是孵化器,清华的孵化器做的很好,孵化器活不活的下去,张总说孵化器全部倒了,我们也要做到最后一个倒,这个是很悲观的。

    我个人体会总结成“两条半”生存路径,第一条老老实实做好二房东,简单讲叫二房东,高大上的说法叫资产运营商,能够把别人80元物业,经过装修、服务做到120元,那你就成功了,第一个就是老老实实做好资产运营。第二条做投客管理,一定要和投资商结合,如果我们专门只做孵化器的话,只做一个空间运营,可以算一下你到底能赚多少钱?一个孵化器算5000平方米,租金差价做到20、30元已经很了不起了,现在5000平方米一个月可以赚多少钱?也就是十多万,还要养一堆人,还要做品牌,到最后可以赚多少钱?】

    一个孵化器为什么这么难做?二房东的模式如果不上量,不做规模,单独就做一个点是很难生存下去的。就要做投客管理,最简单的风投机构为什么自己不做孵化器,或者做孵化器的少?从原来逻辑来讲,只要投了你,没有必要把大家圈到一起来服务,现在有一些风投机构开始做孵化器,主要是两点,第一个能够在孵化器里面相对固定的,有指向性找到一些项目,第二个投完之后把大家聚在一起能够相互碰撞,产生一些火花和化学反应,也便于集中管理和服务。

    这个是很多风投机构开始做孵化器的原因。还有一个是“半条命”,羊毛出在猪身上,孵化器自己活不下去,只要附在产业园里面,作为产业园里面配套还是能够活的下去的,产业园发展都需要孵化器这样的元素,这个元素对于整个产业园来讲,可能只是非常小的面积,但是讲一个完整的故事,未来可以拿到很便宜的地价,这种效果是非常好的。所以我个人认为孵化器要真正做,可能是这“两条半”的模式会做的起来。尤其是现在在座很多是开发商,第三种模式是大家更关注的。

    第三方面是怎么算帐的问题。刚刚大家问的很多,算帐我们自己运营星河沃德,我们的感觉是,第一个租金只需要覆盖利息,你收的租金能不能把你的建造之后利息每个月,每年还掉,这就意味着不要再里面再投入了,否则的话如果连租金都覆盖不了利息的话,继续往下做就是一个无底洞,还得继续养这个项目。第二个运营是解决物业的增值,租金解决利息,运营解决物业的增值,只要租金差不多,经过物业的运营之后,能够把这块地价值提升了,能够把这个房价,写字楼如果要卖的话,价值可以提升,这个时候可能这个项目能够比较好的做下去。

    现在有一个产业地产很难做的一点,假设租金可以覆盖利息,也通过很好运营把物业增值了,但是不能变现,很多时候拿地有50%让你销售已经非常好了,更多销售面积会更少,变不了现。星河自己目前做了一单ADS,在工改工项里面做ADS算比较前列了,我听说是深交所首家,把未来现金流提前买断了,要进行交易。

    这里面涉及到一个很大的问题,为什么国家在扶持产业地产里面一定要解决做的好企业现金流变现的问题,大家都在提Reits,但是解决不了税的问题,就解决不了真正落地的问题。我上次在观点博鳌论坛也提出来,真正要想把产业地产做运营,必须要解决资产变现的问题,这个解决不了的话,到最后就是把人逼死在那个地方,大家就变其他的法子变现。

    第四个方面大家问到政府谈的时候,一谈产业大家都喜欢,一谈拿地怎么捆绑?现在土地政策没有办法捆绑,住宅可以单独招拍挂,产业地产可以比较低的价格给你,但是整个项目怎么给你?这个是我们面临实际操作的问题。我给大家分享一个案例。我们算是一线城市跟他们谈这个问题,你让我做产业地产,做房地产是吃肉的活,大家都想吃,但是做产业是啃骨头的活,说白了有钱赚都不来啃骨头,这个时候如何把这两个东西分开?吃肉的时候大家抢着吃,所以炒成地王,啃骨头的时候基本上很少有人啃,产业很难起来。现在要把这个事情做好必须要骨肉相连,必须要搭配。但是现在土地出让政策很难搭配。

    当时有一个招商局局长说,这个东西不解决,招商局就可以关门,为什么?招商是干什么的?招商就是把特定的资源以低于市场价格的方式给到他们认为他们应该要引进和扶持的企业,如果这样的方式做不到,就无所谓招商,市场价高者得就可以把企业引进来了。所以这个问题是未来几年应该要引起产业地产界高度重视的,怎么能够以骨肉相连的方式来做?

    骨肉相连政府怕什么?政府怕的是把肉吃了,骨头扔到一边,这个也是现在很多开发商的做法。现在政府再生很多技术手段来杜绝,比如要把相应产业用房建造到什么时候才可能给你发房地产预售证,以这种捆绑的方式,这种捆绑的方式会慢慢大浪淘沙,把一些真正做“骨肉相连”的企业留存下来,把一些打着产业地产旗号,但是干的是房地产事的企业逐步淘汰掉。未来面对这样的政府要求,我觉得这是一个合理现象,也是真正能够解决到捆绑销售的关键环节。

    我没有按照我的PPT讲,我听了刚刚大家的问题之后,针对大家的问题做一些干货的回答,我就讲到这里谢谢大家!

    撰文:阎镜予

    审校:杨晓敏

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