深圳小房企益田扩张秘史 密云项目引远洋入局与京城朋友圈

观点地产网

2016-09-14 21:12

  • 益田内部并没有特别的投资部门,拿地事项基本由老板吴群力亲身参与,或者由总裁级别的高层通过各种途径获得。

    观点地产网 对于中国内地楼市而言,过高的土地价格将推高房价并可能引发更加严格的调控政策出台。在此情况下,愈来愈多的开发商通过收购项目公司或与其它开发商合作来获得发展机遇。

    就在近日,北京远洋地产与深圳益田集团举办的一场产品发布会。位于北京六环外的密云“益田·远洋万和风景”预计于10月面市,项目地上建筑面积约34.3万平方米,并由远洋地产操盘。

    这是远洋地产与益田首次对外宣布缔结联盟关系。而更多消息显示,在万和风景项目以外,两家房企的合作远不止于此。

    观点地产新媒体查询发现,益田在北京密云拥有的“亚澜湾”项目,股东名单中也出现远洋地产的身影。中信信托一份专项资产管理计划显示,该项目未建土地使用权达43.48万平方米。

    目前尚不知悉益田缘何与远洋地产进行合作,双方鲜有对此披露。不过,益田在转手万和风景的操盘权后,再度将密云区另一个大型项目拿出来合作,这说明了其在北京地产圈的存在。

    除了中信信托、远洋地产,观点地产新媒体还了解到,益田在北京的朋友圈还包括花样年董事局主席潘军。

    益田远洋牵手

    观点地产新媒体致电益田集团及远洋地产相关人士,并未获得直接回应。不过,有熟悉双方人士提供的资料掀开了益田·远洋万和风景双方合作的细节。

    据远洋地产披露,益田·远洋万和风景的前身是密云区“檀州家园”项目,地上建筑面积约34.3万平方米,且项目由公司操盘。

    万和风景项目位于密云主干道密关路东,被远洋地产称为“地理位置十分优越”。该公司同时强调,密云外来人口占比为15.1%,城镇人口占比为55.4%。“人口结构优质,正处于‘人口红利’黄金期。”

    作为北京传统的远郊区县,由于基数低,密云的房价和平谷一样都在2万元以下。2015年密云撤县设区以来,产业发展区、商务发展区等区域规划逐渐成为吸引投资的因素之一。其中,首创曾以7.96亿元竞得密云新城地块,溢价率49.9%,楼面价高达1.65万元/平方米。

    身处密云产业规划范围内,万和风景也成为远洋地产较为看好的项目之一。不过从过去发展历程看,该项目前身“檀州家园”却经历了相当的曲折史。

    观点地产新媒体了解,檀州家园社区最早属于“村改造社区”项目,开发商为“北京紫金长宁房地产开发有限公司”。有消息显示,项目始建于2001年10月,于2002年销售期房,却迟迟未能交房,一度引起业主不满。

    工商资料显示,2015年12月2日,北京紫金长宁的投资人由北京地汇春科贸有限责任公司、天地众大投资(集团)有限公司,变更为中信信托、北京益瑞华商业管理有限公司,后者正是益田旗下全资子公司。

    而半个月后,远洋地产首次介入檀州家园。具体而言,12月15日,由远洋地产、中轴发展有限公司组成的宁波远吉福晖投资管理合伙企业(有限合伙),正式入股北京益瑞华。

    至2016年1月15日,中信信托正式退出北京紫金长宁,后者正式成为益田、远洋地产、中轴发展的合资子公司。

    据远洋地产披露,2016年上半年,公司与益田达成合作意向,正式收购“檀州家园”项目50%股权。至此,从入股檀州家园到正式收购该项目50%股权,远洋仅用了半年多时间。

    熟悉益田的人士向观点地产新媒体透露,檀州家园项目涉及权益收购转换事项,加上项目本身存在未经证实的搁滞等消息,或许是益田采取一部分一部分确权的原因。

    至于与远洋地产合作,他则认为益田是处于避免风险,才采取合作开发的方式。

    京城隐秘版图

    而一条普通的工商变更信息显示,早在收购檀州家园项目前,益田已经悄然从同一家企业手中收购了另外一个项目,期间中信信托起了不小的作用。

    观点地产新媒体查询得知,2015年5月19日,中信信托入股“北京绿岛置业房地产开发有限公司”,后者原由北京地汇春科贸有限责任公司(即檀州家园项目的原始拥有人)、北京对外经贸控股有限责任公司持有。

    同年12月2日,益田透过北京益瑞华入股北京紫金长宁的同时,通过北京益云置业有限公司入股北京绿岛置业,原股东北京地汇由此正式退出。

    此后一个月间,通过中信信托退出、远洋地产入股北京益云置业等操作,北京绿岛置业的股东最终变更为益田、远洋地产、北京对外经贸的合资子公司。

    在上述的股权收购、入股等系列运作过程中,北京紫金长宁、北京绿岛置业表现出极其相似的地方。其中,中信信托在益田收购的过程中充当了先锋作用,而远洋地产于12月15日同时入股两家项目公司,则说明各方早已达成一致协议。

    资料显示,北京绿岛置业持有“亚澜湾”项目,北京紫金长宁则持有“溪水雅地”项目。两个项目均位于密云县,其中“溪水雅地”正是檀州家园三期的推广名。

    观点地产新媒体获得的一份“中信信诚?益田集团融资贷款专项资产管理计划-3号计划”则显示,除此以外,中信信托还充当了益田的融资渠道。资管计划显示,益田以“溪水雅地”和“亚澜湾”两个项目未来的销售回款作为提供给中信信托的还款来源。

    其中,绿岛置业以亚澜湾43.48万平方米未建土地使用权、3417.8平方米房屋提供抵押担保,紫金长宁以溪水雅地13.74万平方米未建土地使用权、5.12万平方米在建工程提供抵押担保。以上抵押物评估总价值约39亿元,本金抵押率为61%。

    熟悉益田的人士向观点地产新媒体表示,益田内部并没有特别的投资部门,拿地事项基本由老板吴群力亲身参与,或者由总裁级别的高层通过各种途径获得。

    “北京密云的几个项目,大概也是由老板及北京公司总经理等高层参与。”

    而如今益田引入远洋地产开发密云项目,被外界解读为其鉴于自身品牌影响力在北京所限,因此引入本地房企开发能降低开发风险。合作方远洋地产对密云给予了高度重视,此前该公司表态涉足产业地产,首个试水项目便落地于北京密云区。

    事实上,益田于2009年首次与中影集团合作,在北京市怀柔区中影怀柔影视基地合作建设“益田·奥斯卡城”,总面积5.6平方公里,拿地价1.39亿元,折合楼面价仅804元/平方米。

    2012年,中影集团合作的方式获取北三环外北京电影制片厂拆迁项目。该项目总占地17万平方米,规划总建筑面积66万平方米,计划打造综合性建筑“北京益田国际梦工场”。

    作为深圳老牌房企之一,益田最早由福田路发家,扬名于华侨城片区城市商业综合体“益田广场”,并逐步拓展至深圳以外的长春、桂林、西安、上海、北京等地。该公司称,公司总资产规模逾300亿元。

    不过,目前益田旗下包括长春硅谷新城、桂林益田西街项目、深圳大运城邦等项目均属于大体量项目,且投资周期长,对于企业的资金链提出相当高的要求。同时在长春、桂林等三四线城市面临分化之际,该公司的一线城市土储愈发成为发展重心。

    值得一提的是,益田位于北京的影人四季花园、国际梦工厂等项目基本告罄。在2016年一线城市土地价格被推高的行情中,益田却处于空窗期。

    有评论指,扩张北京的土储并转化为可售资源,成为该公司重要的获利点。“在此情况下,不难理解益田为什么要急于找有实力的房企合作开发了。”

    同时,观点地产新媒体也了解,益田目前拥有的“北京中合益田置业有限公司”,其股东还包括潘军、黄吉安,两人于2014年6月13日入股该公司。资料显示,“深圳市三番六合餐饮有限公司”是潘军旗下餐饮公司,而法人正是黄吉安。

    撰文:钟凯

    审校:武瑾莹

    致信编辑 打印
  • 你可能感兴趣的话题

    土地

    资本金融

    远洋

    益田