领袖访谈 | 刘爱明:创业这一年

观点地产网

2016-07-19 18:11

  • “先做产业,后做地产,产业是目标,地产是结果。我认为这种模式还算是创新,这方面中城新产业没有参考标杆,问题是新的,思路是新的,做法也是新的。”

    编者按:2016年,又是一年博鳌之夏,这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量,但改变已经在进行,唯有直面并顺应时代潮流,才能更好地生存、发展。

    这个夏天,一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛,因应形势推陈出新,坚持为行业的变革找寻全新思路,奠定思想高度及方向。

    总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道,遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

    观点地产网 和刘爱明约访的时间几经确定,最后选在中城新产业周年庆前一日。

    这里是深圳华侨城创意文化园,由旧厂房改造而成的创意产业工作室。刘爱明热衷高科技,中城新产业的办公场所“中城Office”充满了智能化气息,连会议室的玻璃也不例外。

    隔几步却是另一番景象,一座巨大的根雕茶台横在并不宽敞的办公室中间,刘爱明坐在木桩椅子上,手握一杯香茗。传统与现代,似乎这种错位可以让他在产业地产中保持清醒认识。

    2015年6月,刘爱明告别职业经理人生涯,说服了一群人,一起规划并开创中城新产业的未来。

    初创公司往往是新模式的诞生地,新模式甚至比灵活性更重要,“在产业地产的窄门之路上,改革者需要坚持‘产业是目标,地产是结果’的宗旨。”

    时隔一年,刘爱明再次与观点地产新媒体一起畅聊“创业”。将近两个小时内,对话涉及的话题很宽泛,从中城新产业的模式构造,到引入技术转移中心的初衷,再到当前制造业转型存在的种种壁垒。身处其中,既有惊喜也有挑战,而他却用平静的语气谈论起这一切。

    在刘爱明的哲学中,自己从事的创业与马拉松有共同之处,都需要决心、坚持与理性。正如他在微博上所写的:“(创业)就像马拉松,平静的完成,成就是非凡的。”

    创业未央

    在互联网时代,社会已不再满足照搬旧模式、从1跨越到N的进步。相反,探索新道路、从0到1的垂直进步,被逐渐视为积极的商业模式。

    房地产尤其如此,在互联网风潮下,众创空间、工改商住办以及联合办公等形式是几种热门的模式。不过刘爱明指出,这些新模式只是循着互联网特征,把传统物理空间做了改变,对于产业在互联网时代下的转型升级并没有本质驱动。

    在他看来,现在行业普遍关注毕业生、90后创业,实际上中国制造业企业转型带来的需求转变,是另一种“创业”:“对于中国经济来说,制造业转型升级如果不成功,那发展的压力就很大,所以我呼吁要关注‘大叔’创业。”

    产业地产正是中城新产业看好的突破口,刘爱明称之为“窄门之路”。“窄门”取自圣经,意为走的人少,却是天堂之路。他多次强调,几乎没有人为转型企业提供必要服务,自己创业的最大意义便在于填补其中从0到1的空白。

    他解释称,中城新产业的模式区别于传统的产业地产,一是在大大小小的国企、外资、民企中,选择为中小型企业推进转型升级服务;二是强持有、弱销售,产业是目标,地产是结果。

    “看这张图,我现在百分之七八十的精力在忙着这上面的事。”刘爱明向观点地产新媒体展示的是一张中城新产业生态图解,列举了中城·comp@ss(指南针)、国内技术转移中心、国际技术转移中心、市场平台、资金平台、企业服务联盟六大方面服务,服务核心则是制造业企业。

    另一个微妙的变化则是,作为职业经理人转型的企业家,刘爱明对外鲜有强调产业园区的地产属性,取而代之的是宣讲自己所能提供的技术服务。

    这其中既包括龙岗的中科院技术转移中心,与中国卫星定位协会、中科北斗研究院合作成立的“北斗+众创空间”,以及北京科委下属国际技术转移华南分中心落地深圳湾。6月23日,中城新产业宣布在“坪山生命科学园”最新引入深圳大学医学超声关键技术。

    “产业经营与资源整合是关键,可以把中城新产业理解成一个平台,提供转型升级方面的服务。”刘爱明表示,未来公司在产业领域实现资源整合,这将转化成实实在在的生产力。

    不过他强调,经营产业园和商业项目一样,实现资产保值乃至升值是服务的根本出发点,最终物业租金仍是项目的营收来源。

    经过一年的创业,中城新产业已在深圳湾、龙岗大运软件小镇等地落地4个轻资产项目,产业园项目签约数量则增至5个。刘爱明透露,按照计划,2016年公司有大量的项目在推进,接下来有意在宝安落地机器人产业园项目,此外还将逐步进驻北京、上海两大城市。

    成长中途

    对于马拉松跑者而言,最难熬的往往不是最后一段赛程,而是中途,皆因中途已经远离起点,终点又遥不可及。刘爱明常常将创业喻作马拉松,他比谁都清楚,自己的创业公司才刚迈过起点,势必面临中途的考验。

    所以他一直强调,创业需要的不是激情,而是冷静、理智、策略、坚持,其中最重要的是坚持。

    在这场创业马拉松里,心态的平和让刘爱明至今仍保持着探索的欲望。在接受访问时,他自称“越来越有激情”,喜欢并愿意探索产业,“过去做了20多年房地产,现在换个角度看世界,会发现它很精彩。”

    在刘爱明看来,做产业园最重要的是谈企业的痛点,互联网的出现对产品制造模式产生了颠覆,现在大量的制造业企业现状都是产能过剩。这批企业从过去粗放式制造到信息化、智能制造的转型升级过程中,最薄弱的便是创新设计。

    “服务企业转型升级,技术转移将是重要突破口。”

    技术转移定义为点对点的技术买卖,本质上是让技术产业化的过程,近年来中国在这方面的推进力度也日益提高。2月17日,国务院常务会议明确加快科技成果转移转化,并鼓励企业采取股权奖励、股票期权等方式,激励科技人员实施成果转化。

    以此为契机,他介绍称,中城新产业联合了中科院,并着手经营国际技术转移,将国内外技术运用到中小企业的生产制造,解决它们的创新设计难题。

    中国的技术转移仍处于探索、完善阶段,这也给刘爱明带来了一定挑战。对此他坦言,中城新产业在实践技术转移的过程中,核心困难便是“技术商业化”。

    刘爱明指,中国的技术商业化仍处于较低水平,大专院校、科研机构研发尖端技术,大多不以商业化为目的,“实际上,中小企业需要的是适用于自身转型升级的先进技术,而非尖端技术。”

    不过他随即指,一些国际非尖端的技术对于国内企业的转型升级也有推进作用,这说明了技术商业化的发展前景,未来中国有巨大的市场。

    另一挑战便是技术商业化进程中的人才队伍建设。据刘爱明透露,未来自己将和国际知名大学联合成立管理学院,推动技术转移帮助企业转型。

    以下为观点地产新媒体对中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生的专访实录:

    观点地产新媒体:中城新产业从去年创立至今已有一年,总体取得了哪些进展?作为创始人,您觉得最大的收获是什么?到现在还有没有创业的激情?

    刘爱明:我实际上挺开心,因为我喜欢产业,也愿意探索产业。过去做了20多年房地产,现在换个角度看世界,会发现它很精彩。实际上,我觉得反倒越来越有激情了。

    所谓的“窄门”就是表面上狭窄,但实际上路越走越宽。事实也证明,产业确实要投入很多精力。服务业本身就很难做,因为客户的需求不尽相同。但房地产进入下半场,随着销售这条路肯定越走越窄,利润也越来越低,发展重心应该转到运营上来,这说明服务愈加重要。

    最深的体会是“创新”,所谓的“窄门”也是创新。产业地产要以地产为主,还是以产业为主?我的看法是,产业地产的客户是企业,不管出售还是出租,归根到底都离不开物理空间。中城新产业出售办公楼的可能性不大,还是以出租为主。

    究竟给客户什么理由才能说服他们入驻?这是一个严肃的话题。大多数开发商给的理由无非是税负低、服务质量好、一条龙服务,但都不充分。后来中城新产业运用互联网思维反思,客户的痛点到底是什么?最大的痛点其实是转型升级。几乎90%以上的制造业都面临这种问题,“解决转型问题”就是开发商应该提供的理由。

    所以,中城新产业提出“服务中国制造业企业转型升级”的愿景,发展理念上以产业为主,以租赁为主,强持有、弱销售。既然发现了客户的痛点,接下来便要思考如何为它们服务,为此公司打造了旗下企业转型创新平台“中城·COMP@SS”(指南针),围绕技术、市场、资金等内容提供服务。这种逻辑看起来很复杂,远非把楼盖好再出售那么简单,也就是我所说的“窄门”。

    为什么过去一年走下来,我反倒觉得路越走越宽?因为之前没有人像这样,服务于企业的转型升级,这是窄门的好处。中城新产业还提出了一种口号,叫“Deep And Deep”,即服务再细分、深入一点。实际上一路做下来,也没有外界想象中那么困难。

    中城新产业创新在什么地方?先做产业,后做地产,产业是目标,地产是结果。我认为这种模式还算是创新,这方面中城新产业没有参考标杆,问题是新的,思路是新的,做法也是新的。甚至一开始不知道怎么做,几乎是自己琢磨、了解、接触,再一步步落实。

    观点地产新媒体:深圳2016年政府工作报告提及推动增量优质、存量优化,5年后要达到低端企业淘汰1.7万家。这说明新技术对于市场冲击很大,该怎么给中小企业提供创新服务?

    刘爱明:淘汰实际上是正常的市场行为,随着环境发生变化,企业必须进行转型升级。对于传统企业而言,普遍存在转型升级的迫切需求,淘汰的做法不能一刀切。所以之前我也一直在呼吁行业,不止要关注90后创业,更要关注大叔创业。

    从全球角度看,传统的经济模式都走入了困局。唯一能看到的是两个亮点,一是互联网、共享经济,将闲置的资源合理利用,实现效率更高、成本更低、服务更好;二是高科技,技术迅猛发展带来生产力巨大提升。

    深圳的产业主要以高科技为主,早在上世纪90年代就开始布局高科技,2000年举办高交会等。这主要由于当时深圳别无他法,传统制造业转移,土地出让减少,最后只能走上科技发展之路。在这轮大环境下,深圳的表现强劲也得益于高科技。与其谈创新,不如直接谈高科技,这比较切合实际。

    以住宅地产为例,在过去的开发中,“地产”是一个金融概念,开发商谈周转谈销售,基本局限于把金融的特点凸显出来,但有多少人围绕着“住宅”做过一些事?供应大楼却没有赋予新的性能,这是中国建筑业一个永恒的遗憾,我们确实没有围绕着住宅提供更多的服务。

    产业地产也一样,到下半场要围绕“产业”提供更多服务,更注重经营。比如一个园区定位于医疗器械,那医疗器械行业有什么特点,什么样的服务才是企业最需要的,怎样才能提升企业的业绩?这全是中城新产业要研究的课题。如果不谈行业未来的发展逻辑,不解决这些难题,产业地产是开展不下去的。

    观点地产新媒体:中城新产业似乎更像一个平台,上面嫁接丰富的资源,定位的客户是亟待转型升级的中小型企业。

    刘爱明:可以把它理解成一个平台。普通园区是提供端茶送水、财务、法律咨询等服务,中城新产业是提供转型升级方面的服务。

    企业转型升级有几方面内容,包括技术、资金、市场、服务。其中技术较为关键,因为现在技术更新迭代太快,国内已经跟不上了。中城新产业在这一块做了几件事,比如去年把中科院的技术转移中心引入深圳,并利用这些技术为企业服务,公司既有专门团队对接中科院的专家,也有专门团队对接深圳企业。

    中城新产业的思路是什么?公司在深圳已经有几个服务地点,比如龙岗中科院技术转移中心,深圳湾国际技术转移中心负责北斗和物联网业务,坪山项目主打医疗器械方向,还打算在宝安落地一个机器人产业项目。现在在深圳已经发展了四五个项目,盈利模式还是靠重资产项目。

    资金方面,中城新产业股东之一中城投资是从事基金投资的,政府以及市场上都有大量产业基金。公司还要帮助企业解决市场的问题,现在正运用物联网的方法,探索用物联网解决市场化问题,另外还有“企业服务联盟”也将服务于此。

    所以过去一年来,我几乎百分之七八十的精力都投入到探索企业转型服务了。下半场中城新产业首先是不“卖”,这是“强持有、弱销售”模式,主张持有租赁。当然,这些城市的物业会重仓持有,未来还会增值。和经营商场的逻辑一样,经营商场有两部分收入,分别是租金收入以及未来评估增值。

    其次,中城新产业主张“去招商、强产业链”,不采用传统的招商模式。传统的招商在产业园里解决不了问题,关键还是要谈产业链、谈服务,谈企业最需要的痛点服务。把企业吸引过来,然后慢慢形成有机的产业链,这就是我的模式。

    观点地产新媒体:一开始跟中小企业谈痛点,实践技术转移的过程中,有没有遇到某方面的困难?

    刘爱明:核心困难还是技术商业化的问题,也就是说,中国的技术距离商业化还太远。

    这跟机制是有关系的,国内很多尖端科技从研发之初起,目的不是“商业化”,而是完成某个课题研究,形成课题报告,最后得到专家组的论证通过。相反,国外很多技术的出发点就是“商业化”,如果不能实现商业化,就得不到科研经费。

    我觉得这是一个比较大的问题,中城新产业接触过一些技术,倾听过客户的声音,很多人觉得这些技术尽管很尖端,却解决不了企业自身的问题。

    中城新产业的客户主要是中型制造企业,营业额一般在5000万到2亿之间,这类企业都不需要最尖端的技术。现阶段中国的制造业水平基本在2.0上下,目标根本不是德国工业4.0,或许更需要先达到工业2.5或2.8。如果自身发展远未到4.0阶段,国外的顶尖技术根本派不上用场,另外也难以操控。

    观点地产新媒体:这缘于国内的整体产业水平还没有达到高度信息化、科技化的程度?

    刘爱明:对。制造业中小企业切忌好高骛远,大部分需要的是适用于自身转型升级的先进技术,而非尖端技术。但现在的问题是,中小企业甚至得不到任何起码的技术服务,大企业封锁技术,科研院校的技术又尚未商业化。

    过去它们的转型全凭运气,这是种野蛮生长的状态,或许有一部分会成功,但更多会倒下。

    现在国内企业最主要的障碍还是技术的商业化,谈中国制造业转型升级有不小的难度。从我接触的客户来看,非常需要专门的技术服务力量。

    观点地产新媒体:这是否意味着中城新产业开展国内或国外技术转移时,需要根据客户的需要进行相应调整?

    刘爱明:当然,让客户接受这些技术还存在难度,所以说要找到适合它们的资源。这些客户只需要适用于转型的技术服务,但现在确实没有这样的服务。

    中城新产业解决的是“有无”的问题,其次再谈服务质量,整合来做相对比较容易,单个客户做则比较难。

    比如坪山的医疗器械产业园,中城新产业跟深圳大学有合作,对于深圳大学是一个实验室,对于社会、企业却是公众的技术服务平台。

    接下来想做深、做透医疗器械行业,还需要通过国际技术转移中心,把韩国、美国等国际上较先进的技术引入进来。

    未来中城新产业能整合医疗器械方面的技术资源、企业资源,掌握了产业逻辑、产业链构成、核心技术等,尽管算不上完全系统化,但对这个行业的了解肯定很深。如果企业想在中国发展医疗器械,找中城新产业的可能性是很大的,这就叫做产业服务。

    观点地产新媒体:中城新产业是通过引入技术服务,最终实现产业项目的保值甚至增值?

    刘爱明:中城新产业引入中科院、北斗、医疗器械、未来机器人等技术服务,但没有想通过这一块赚钱。这和住宅项目兴建学校的逻辑类似,学校只是配套,最终开发商还是会通过住宅赚钱。

    实际上民营企业做转型服务的能力还是有限,中城新产业就几十个人,能干多少事?所以我呼吁发动市场化力量,由政府主导,这种推动制造业转型升级的服务要形成一股力量。对于中国经济来说,制造业转型升级如果不成功,发展的压力就很大。

    中国未来将发展成什么样的大国?只能是制造业大国。和2000年的深圳一样,国家必须靠高科技,靠创新让制造业转型升级。这个社会有无限的发展可能,技术升级能让人获得更舒适、更便捷、更高效率。

    观点地产新媒体:去年以来“互联网+”被视为一个风口,但有质疑声音认为对实体经济的拉动作用并非那么高,您怎么看待这个问题?现在兴起的物联网,发展前景如何?

    刘爱明:不管是“互联网+”还是“+互联网”,未来经济的两大亮点,分别是基于互联网,以及基于高科技。互联网对人类的影响还远远没显现出来,所以要用长远的心态来看待。如果企业今年搞互联网,明年就想有所收获,这都是吃快餐的想法,所有的业务都很难开展。

    “互联网+”首先是种理念,不能简单当成一种工具。这种理念把人连起来,把资源连起来,进而才能发展出新的东西。Uber这样的东西好不好?我觉得太好了,它的“共享经济”也是种理念。

    如果多年后,没有人会再谈论“互联网+”,那就说明已经深入到生活的每个细节,深入到人们的骨髓去了。但现阶段我们仅仅把“互联网+”当成概念来看待,国内谈概念从来就没热过三年。

    物联网是另外一个行当,最近我在向专家学习,自己也研究。

    物联网表面看是简单的“万物互联”,甚至比互联网的影响还要大。现阶段很多人谈物联网,内容基本是坐在车上把家里的空调打开,早上醒来咖啡自动煮好。但物联网专家刘海涛开始提出了“物联网金融”概念,以前融资极少用汽车抵押,因为汽车是移动资产,使用物联网以后就可以实现抵押融资,其它包括普洱茶等等物品,在物联网影响下,未来都能实现金融化。

    观点地产新媒体:过去这一年创业,中城新产业取得了成绩,也碰到了问题,但您似乎都表现得很平静?

    刘爱明:中城新产业的模式不能说完全成功,但是我觉得至少越来越明晰了,客户需要这样的技术服务。去年产业地产还只存在于想法,现在包括中科院、北斗、医疗器械、机器人、物联网等全都已做起来。等探索完技术服务,再去打造产业园区,甚至吸引客户入驻,就顺理成章了。

    未来中城新产业会继续发展这种模式,重仓深圳、上海、北京,在这些城市持有更多的产业空间。按照原计划,2016年会进入上海、北京其中之一,现在由于公司有大量项目在推进,有可能两大城市同时进入。但产业空间怎么经营依然是一个核心话题,公司会根据具体产业而定,把涉足的一个个产业做深、做透。

    撰文:钟凯

    审校:刘满桃

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