刘爱明新年茶话:我怎么从产业角度“看空” 暴利楼市?

观点地产网

2016-01-22 01:35

  • 刘爱明透露,大运项目约有一半体量是住宅用途,而公司正在向相关部门申请退还这部分面积,“这大概是深圳第一例不要住宅要产业的事件了”。

    观点地产网 1月20日下午,中城新产业在深圳举行媒体迎新茶话会,包括观点地产新媒体在内20多家媒体受邀出席。毫无疑问,这家年轻公司的董事长刘爱明是活动的主角。

    茶话会于5点开始,穿着黑色皮衣、黑色西裤的刘爱明提前现身,与来宾一一合影留念。整个过程下来,他几乎没调整过POSS:身体直立,双手摆在背后,露齿笑。

    在20天前,刘爱明以一场马拉松开启了2016年。他在朋友圈如是评价自己的状态:“不需要太多激情,需要理想和情怀,需要冷静和执着。”不过,长跑哲学并没有成为茶话会的开场白。

    开始演讲前,在投影屏跟前,刘爱明先是得意地展示了新公司的个性装潢设计,并发出欢迎来宾周末来这里举行活动。“我还计划免费提供咖啡,反正(卖)咖啡也挣不了什么钱。”

    接着,刘爱明少不了要向大家为他的中城新产业背书:“目前公司的目标是聚焦城市更新,做中国产业地产的“创新者”,使命是践行中国产业升级,服务于中国制造业的转型……”

    尽管大半辈子都与住宅地产打交道,但既然选择了新方向,产业地产便是刘爱明谈论的重点。

    “从不同的角度看深圳就不会有不同的结果,从住宅的角度看是这样,从商业的角度看也有一定格局。而我从产业的角度看到了深圳的变迁。”他表示,深圳对产业发展认识最深,所以中城新产业首先选择在此发展。

    而自2014年年中起,深圳房价已连涨15个月,对于这座城市的楼市及价格问题已是街头巷尾讨论的问题。不过,刘爱明却没有对此表示出过多的在乎。在会上,他语出惊人地表示,公司位于龙岗大运城的产业地产项目,将向政府申请去掉规划的住宅部分。

    谈创业首选深圳:土壤适合

    事实上,随着房地产告别高速增长时代,探索以新的发展模式等很多内容都被业界所热议着。对此,刘爱明重述了自己与碧桂园主席杨国强部分对话内容以表明立场。

    “我跟杨主席形容,开发商相当于农民,在房地产上半场全国找地播种高粱,只要土地适宜种植都会考虑。但到了下半场,大家只有找到肥沃的土地才能播种。”

    刘爱明提出“选择即战略”,并列举了几点对于企业在商业模式方面的选择标准。他表示,任何商业模式,都需要先明确究竟定位于哪些客户;其次,是选择在哪些区域布局发展;第三,是给目标客户提供一个理由,足以使他们租赁或购买物业。

    谈及选择在深圳创业的原因,刘爱明给出的理由是:“做产业地产首先得有适合的土壤。”

    他从2002年轰动一时的《深圳,你被谁抛弃》谈起,介绍2000年前后深圳在制造业、服务业及贸易等领域的劣势。当时深圳也基本处于大量出让土地作为财政收入的阶段,不过随着新增土地供应的枯竭,城市发展遇到了瓶颈。

    “深圳于1999年举办中国国际高新技术成果交易会(高交会),开始做产业地产,在发展亟需突破的情况下选择了一条‘窄门’之路。”刘爱明认为,产业发展是在土地资源稀缺下的艰难决定,深圳此后在出让土地时首选符合产业发展方向的企业,这些举动最终导致整座城市的健康发展。

    据观点地产新媒体翻查资料,自20世纪90年代中期以来,深圳已重点发展计算机软件、通信、微电子及基础元器件、视听、机电一体化、重点轻工和能源等几大主导产业。同时,制药、医疗器械、生物技术、新材料、物流等新兴行业发展迅猛。

    公开数据显示,2000年,深圳人均GDP仅5000美元左右,约为台湾的1/3;至2013年超过2.21万美元,超过台湾并逼近韩国。2014年,深圳人均GDP达人民币14.95万元,相当于2013年韩国水平。

    同时以土地收入占财政收入比例计,刘爱明表示,目前北京、上海等城市这一比例约为50%,其它城市高达六七成,深圳却占比不足10%。从这个角度看,深圳的城市发展是健康的。

    “深圳有产业基础,所以在这个城市做产业地产看起来很难,实际上并不难。”按照他计划,在深圳以外,下一步将陆续进入北京、上海两大城市。

    与毛大庆创业异同:区别大着呢

    事实上,深圳早期的主要依靠以劳动密集型产业为基础的加工业类产业,这也是该市在过去相当长一段时间内发展的重要组成部分,被外界形容为“制造业重镇”。

    观点地产新媒体了解到,截至2013年11月底,深圳市中小企业数量达60万家。这充分说明了“制造业重镇”对中小企业的吸引力,这些企业群体也扛起了深圳产业发展的大旗。

    不过,随着制造业的利润越来越薄,生产成本攀升、生产技术落后,深圳不少中小企业面临外迁与转型升级的十字路口。

    刘爱明如是形容深圳的迁移轨迹:“南山科技园是产业迁移的源头,流到了华为、富士康等企业,再流到了观澜区,最后汇入了东莞市。”

    “很多人都关心诸如华为等大企业,却鲜有关心‘屌丝级’的中小企业,在深圳关外这样的企业多如牛毛。”刘爱明表示,中城新产业关注这部分“屌丝群体”,将为他们的企业转型升级提供服务。

    在具体模式方面,据他描述,公司将琢磨如何助力制造业转型升级成功,并成立服务门店,为需要的企业提供必要的技术服务、展示平台;通过提供产业转型产生粘性后,吸引企业入驻旗下产业园区,从而在地产层面收入租金。

    “大家总在问,我做产业园区和毛大庆做创客空间有什么区别?这个区别大着呢!”刘爱明回应称,毛大庆是运用互联网模式,通过提供服务挣钱,属于轻资产;而自己则主要依靠产业园区的租金挣钱,属于重资产。

    “中城新产业的‘轻资产’是为制造业提供升级服务,这个环节不挣钱。‘重资产’是指公司的产业地产项目,公司在这个层面获利。至于入驻企业,则主要通过轻资产服务进行遴选。”

    据介绍,中城新产业围绕服务制造业转型设计了6个业务板块,包括综合服务平台中城Compass,联合中科院、高研院等科研机构,链接国外市场的国际创客驿站,联盟期间企业,中城产业基金及社群等。

    从产业的角度,“看空” 暴利楼市

    观点地产新媒体了解到,目前中城新产业在深圳已有3个重资产项目及3个轻资产项目。其中,重资产项目包括与深城投合作的嘉邻中心二期产业项目、飞东片区,以及龙岗大运项目;轻资产包括深圳湾中城Compass、中科龙岗技术转移中心及某酒店项目。

    刘爱明表示,深圳湾中城Compass服务门店最早将于4月份开业,这属于“吃力不讨好”、不挣钱的轻资产部分。

    他转而表示,年内龙岗嘉邻中心二期产业项目将投入运营,该项目将是中城新产业首个全持有的项目。“讲得深一点,坪山地区有批量的医药医疗企业,那里存在一些升级转型或者打造更完整产业链的需求。所以公司将组织资源为其服务,通过服务吸引企业入驻,从而实现物业出租。”

    除此以外,龙岗大运项目将成为第二个全持有项目。资料显示,该项目占地1.99万平方米,总建筑面积10.79万平方米。

    不过刘爱明透露,大运项目约有一半体量是住宅用途,而公司正在向相关部门申请退还这部分面积,“这大概是深圳第一例不要住宅要产业的事件了”。

    要知道,从2014年年中起,深圳房价便连涨了15个月。截至2016年第二周,深圳单周住宅均价达4.7万元/平方米,环比增加8.8%,并创下新高。相比于刘爱明做产业地产所宣称的低利润,中城新产业此时选择退还暴利的住宅用地,不免引起外界的注意。

    对此刘爱明解释称,只有将项目持有并出租,才能显示出公司对这个行业的热爱及专注。他借此机会抨击市场上打着产业地产名号圈地卖楼的同行,指其纯粹“把产业地产当成旗子”。“把前海的写字楼卖出去不一定能引入产业,反倒招来一批投资者。”

    “判断做产业地产真假与否的标准是是否将物业持有,收取租金意味着要切实为入驻企业提供真实的服务,这就要求公司要强持有、弱销售。”

    有市场人士对观点地产新媒体表示,中城新产业目前刚刚起步,开展不同的项目需要人力、资金的投入。考虑到产业项目的资金沉淀长达10余年,刘爱明或许是出于这方面的考虑选择放弃住宅。

    撰文:钟凯

    审校:刘满桃

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