博鳌特稿 刘爱明:一个人的长跑

来源: [观点地产网]      时间: 2015-07-22 21:12

在跑步的时候,整个人是孤独的,跑马拉松就是一个享受孤独的过程。

编者按:2015年,中国房地产值得记忆的年份,行业曾经的辉煌及骄傲正在改变,瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时,房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着,要转型、跨界、突围,但前方是不是有清晰的方向?

8月11-14日,博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕,观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道,对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等,进行全方位的接触与访问,共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

观点地产网 换上一身早已习以为常的运动服,将运动鞋带绑紧,做足热身动作,然后迎着太阳迈出第一步,注意调整呼吸、控制速度……

刘爱明一般会在第10公里时选择结束跑步,平均一周运动三次,一个月140公里,月复一月。

6月底的早间,在深圳荔枝公园附近一栋老式写字楼4楼,我们见到了刚离开协信独自创业刘爱明。新公司还没有正式的办公室,见面的地点是刘爱明朋友的设计公司。

那天,46岁的刘爱明身穿条纹POLO衫稍显宽松,精神却很好,手臂结实有力,这是长期运动给人所带来的外在及内里的变化。

过去20多年的职业生涯里,他打过高尔夫、划过赛艇、登过高山,随后投身马拉松长跑。对于运动的追求还在继续,今年5月,他为自己设立了一个新的挑战目标——铁人三项(游泳1.5公里,自行车40公里,长跑10公里)。

运动哲学也被运用到企业运营层面,曾经在中海、万科、协信作为职业经理人,刘爱明从容应对每一次困境。在他看来,中海的九年是经历,万科的九年是经历,协信的几年也是一种经历,只要去接受现实就可以了。

如今,一路跑过职业经理人阶段,刘爱明迎来自行创业的全新阶段,没有接送专车,没有办公室,没有成形的规模及运营模式。不过他在微博上写道:“(创业)就像马拉松,平静的完成,成就是非凡的。”

或许对于他来说,自己需要做的就是像平时跑步一样,将呼吸调整至均匀平稳,控制好前进的速度。

从理工男到“爱马士”

1969年,刘爱明生于江苏省淮安市,在当地读完高中并顺利考上清华大学。24岁那年,获得清华大学建筑材料系硕士学位后,抱着对特区的憧憬南下来到了深圳。

中海深圳公司成为刘爱明职业生涯的第一站,他从东门项目的工程监理做起,一路做到地盘经理,再到董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。外界曾如是评论称:刘爱明做事很踏实,做一步就要成一步,要么就不做。

在任职深圳中海总经理期间,他的营销才华初现光芒,成功打造阳光棕榈园、深圳湾畔花园等项目,还发起诚信2000、毛坯样板房展示、网络营销等一系列创新行动,这一度令万科相当有压力。

刘爱明的功夫都花在工作上面去了。上世纪90年代末,打高尔夫还是一项时髦且高贵的运动,他也参与其中。不过,他公开表示,高尔夫运动一方面体现的是美和休闲功能,但更多的价值在于背后的商务功能。

2002年,刘爱明选择加入万科担任执行副总裁。有消息称,为了将刘爱明招致麾下,王石从医院扯掉吊瓶前往恳切面谈,刘爱明当时给王石的答复是,如果考虑离开中海,万科是第一选择,自己并不是为企业的高薪所动。

其后,刘爱明在万科负责企划、工程、资金管理中心和财务等方面业务,从天津万科董事长一路做到上海万科董事长。从管理特点看,刘爱明继续展现出严谨的一面,包括推行提高工作质量,打造90平方米三房户型,成立物业公司等。

2010年,万科实现销售金额1081.6亿元,同比增长70.5%,首次迈入千亿房企行列。其中,刘爱明是“千亿战略”的主要推动者之一。

工作之余,王石是对刘爱明的运动爱好产生极大影响的那一个人。进入万科后,王石把刘爱明带入了赛艇运动,他被这项运动深深吸引。

在王石等人的影响下,他还开始从事登山运动。他说,在登山过程中的感悟非常多,5000米以上的高山,没有颜色,连氧气都没有,但对自己进行了一次彻底的清空。

到了后来,他开始形容中海和万科是“有清晰台阶的山”,两者本质上没有太大区别,自己要做的只是按照台阶往上走,“对我来说,希望有别的体验,去找没有台阶的山爬一爬。”

2011年,刘爱明离开万科,出任重庆房企协信CEO。这个期间,他遇到了生命中另一个对自己运动爱好产生深远影响的人——田同生。

田同生是客户关系与品牌管理咨询专家,也是一位马拉松推广者,被称为“马拉松传教士”。受到田同生的影响,刘爱明从此喜欢上跑步,并成立“爱马士”(爱马拉松人士)团体,加入跑步推广行列。

跑步与企业管理

谈及个人经历时,刘爱明曾公开表示,自己是个“不安分的人”,总是想接受一些新的挑战,感受冲锋的快意。

来到重庆后,他经常顺着重庆滨江路奔跑,观嘉陵江的日出,赏夕阳下的长江,用双脚丈量一座城市。通常每次跑步里程在10公里左右,每周跑不少于3次,平均一个月约140公里。

刘爱明说,在跑步的时候,整个人是孤独的,跑马拉松就是一个享受孤独的过程,“身体机械地做着重复运动,内心却是长时间面对自己,这个过程就是清空自己的时候。”

刘爱明还认为,跑步本身是为了乐趣,在进行大运动量后的一段时间里,思维是最敏捷的,这个时候利于做出最重要的决策。

刘爱明加盟协信后,协信便开始谋划商业地产快速扩张,范围包括成都、上海、昆明、三亚、长沙、青岛等。

2011年6月,协信斥资1.32亿元拿下成都成华区地块,打造成都首个协信中心;随后首次进入上海市场,打造两个代表性的商业项目。

在协信主打的“商住产模式”(即商业+住宅+产业)方面,先后在重庆、无锡、青岛等地打造“总部城”项目。以无锡协信未来城为例,项目规划为以光电产业为核心,产业为主导,融合商、住项目,住宅部分开盘即获认购300余套,一时成为无锡市场的销冠。

刘爱明热爱跑步,在协信任职的2012年-2014年连续三年间,经常组织参加马拉松比赛以及赞助马拉松比赛。

对此他的看法是,跑马拉松和做企业的精神是相融合的。企业内部要求“简单、专注、持久”,即简单才能专注,专注才能持久,这和马拉松一样,就是简单去跑、专注去练习、持久去跑完全程是一样的。只有这样才能把企业做久做长。

2014年5月,协信董事长吴旭被纪检部门带走“协助调查”,其后公司一度出现资金紧张局面。在这期间,以刘爱明为首的职业经理人团队维持了公司的良好运行,他还在内部信中引用“自助者,天助之”鼓舞士气。

数据也显示,截止2014年11月,协信签约销售金额首次突破100亿元,同比增长76%,至年底实现全年销售155.3亿元。

在回忆这段经历时,刘爱明平静地表示,当协信发生“特别的事”时,自己在心里很快就坦然接受,“这无非是一种经历,就像老板出国旅游了,我来主政,这种经历只要接受就好了。”

刘爱明还将企业发展比作马拉松,认为协信20周年经历的风雨是“成人礼”。他表示,企业能做多久与企业短期的发展,好比马拉松和短跑,两个项目跑法完全不同,不可能在马拉松比赛中以狂奔的姿态跑到最后。

创业的新里程

刘爱明的一段话,道出过往22年职业生涯的感悟。他说,人生本来就是一场马拉松,开始的时候战战兢兢进入职场,取得短期内的成功后信心爆棚,开始大踏步往前走,在经历了磕磕碰碰后学会控制自己,有方法地实现自己的目标,最后再不断设定目标去挑战自己。

刘爱明好友、前招商地产董事长林少斌如是评论刘爱明称:“对他来说,马拉松四十几公里从头到尾都很平静。但他是个伟大的事业人,一场马拉松跑下来不晕。”

今年5月,刘爱明制定了新的挑战目标——铁人三项(游泳1.5公里,自行车40公里,长跑10公里),更大的目标是长距离铁人三项(游泳3.8公里,自行车180公里,长跑42.2公里)。

与此同时,在事业方面刘爱明也有了新的目标。5月份,他辞任协信回到深圳,筹建中城新产业控股(深圳)有限公司,开始涉足深圳的产业地产。

刘爱民的创业呼应者甚众,房企、风投机构、中介代理等对此予以支持,万科、世联行、中城联盟更是成为新公司的原始股东。

对于创业,刘爱明表示,自己喜欢研究产业,也喜欢经历不同的阶段,“创业也是一种经历,别人问我紧不紧张,我回答说这有什么好紧张,都挺好的。”

他在微博上将创立中城新产业比喻为“极限运动”,“就像马拉松,平静的完成,成就是非凡的。”

或许,长跑已经融入了他的生活,即便没有穿上运动鞋,仍可以感觉到体内新陈代谢在高速运行,源源不断地催生快乐。他要做的,就是将呼吸调整至均匀平稳,控制好前进的速度。

在定位方面,刘爱明将中城新产业聚焦深圳的城市更新,聚焦产业升级、工改工等业务,瞄准的则是传统制造业转型。

他认为,中国的经济发展始终需要依靠制造业转型,广东地区制造业的链条非常完善,加上聚集技术、人才、资金等,公司看好这方面的发展前景。

“互联网对地产的颠覆已经实实在在地发生,传统的地产商旗下写字楼、商场、住宅、公寓、酒店等原本有一个完整的定价体系,但现在互联网破坏了这个定价体系。”

刘爱明多次强调,做产业地产必须先研究清楚未来租赁办公楼的客户角色是怎样的,如果没有明确认识,基本无从下手。“在空间价值改变的情况下,我们还是要顺着客户的需求把问题研究清楚,从客户的角度思考问题。”

刘爱明指出,互联网导致开发商的目标客户发生改变。具体而言,未来的企业将包含两种类型,其中一类是按照互联网思维成长的新企业,另一类则是传统企业结合互联网从而诞生的转型企业。

但行业对上述两类未来的企业仍没有清晰的认识。正因如此,刘爱明表示,中城新产业将会推出两方面的轻资产业务,包括研究未来的客户以及提供流动、多变、高效的空间,为企业提供“未来的服务”。

在具体盈利模式上,他认为,在产业地产中,地产才是落脚点,出售和收租将是中城新产业的主要盈利模式。

以下为观点地产新媒体对中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生的专访实录:

观点地产新媒体:中城新产业作为一家新公司,什么时候可以迁到新办公地点?

刘爱明:设计及施工时间加在一起要三个月,估计“十一”以后搬过去。在华侨城LOFT那个办公室值得一看,因为我是做产业的,一些概念在办公室里面总要有所体现。

我们在里面办公,重点不是以一个什么样的产业投资角色办公,而是用两块很重要的业务作为轻资产业务。做产业如果不把这些东西搞清楚,是没办法做的。

具体而言,就是未来的客户尤其是未来的企业要研究清楚。未来的企业是什么形态?会有两类企业,一类是“互联网+”企业,现在还在孵化器里,它们是完全按互联网思维成长起来的企业;一类是“+互联网”企业,指传统的企业转型,方向是结合互联网转型。

观点地产新媒体:这就是您所提的未来客户的形式?

刘爱明:对,产业地产的未来客户就是这两类。目前有一个很大的问题,就是我们对这两类企业的形态、盈利模式、人员规模等方面都不清楚,所以也就不知道它们能承受多少租金。

比如我抛出一个话题,是不是未来典型的“互联网+”企业可能都是三五十人,没有想象中那么大规模?按照现在的理念,我们建个写字楼,一层2000平米,然后由一家企业租下来,未来不存在这种情况,未来的企业可能只有三五十人,要租的面积可能只是200-300平米。这就是未来的企业形态,它们都偏小,所以现在帝国式的大企业形态在未来都会有所变化。

其次是空间,即未来的主力90后、00后喜欢什么样的空间?至少从现在看,我觉得他们一定不喜欢那些摩天大楼,也不满足于在200平米的空间里租下一个格子。他们喜欢的建筑形态会和现在不一样,可能喜欢好玩的空间。

国外互联网公司的办公楼都打造得很酷炫,因为强调创意以及在里面的人彼此有更好的沟通,空间形态也不一样。

实际上,做产业对我来说就是要研究这两块,研究未来的客户,研究未来客户对空间的喜好,只有这样,产业才能做得起来。

观点地产新媒体:公司处于研究未来客户的阶段,除了和深城投签约的两个项目,还有没有其它正在部署的动作?

刘爱明:谈的项目很多,对此我是非常有信心的。现在很多人还没认真思考产业地产的问题,我还是看好这个行业的,相信会有更多的人来和我们合作。这种机会也是很多的,其中还包括对产业链本身的研究。

传统的住宅行业没有太多思考的地方,住宅就是物以类聚,刚需住在一起,有钱的又在豪宅区住在一起。商业地产就有点需要思考的地方了,要求将不同的商户合理地组合起来,共同将商场经营好。产业更是这样,必须有产业链条,有生态圈,什么地方都可以复制产业的说法不成,这牵涉到生态圈的问题,需要进一步研究。

我在深圳碰到过一两个高手,真正对这些产业地产的问题进行过思考。他跟我说过一番话,大意是他不是没钱做产业地产,盖楼说白了也不需要多少钱,他只是不敢做产业地产。这是因为他没想清楚上面的问题。但他也算是高手,因为已经开始思考了。

从某种程度上说,若没有研究清楚产业地产,大家确实不太敢随意建造一栋楼。如今的形势不一样了,产业地产的写字楼靠打广告是卖不出去的,需要用产业经营的概念去做。所以,如果研究清楚了,大家就会有很多的合作机会。

观点地产新媒体:在这方面,中城新产业有没有具体定位于哪一类的客户群?

刘爱明:在深圳首选关注制造业的转型,传统的制造业转型,在深圳是有非常大的空间和基础的。

未来,大家不能光想着“互联网+”这些风口,更多应该关注中国的制造业转型。因为中国是传统制造业大国,要发展经济需要依靠制造业转型来完成。

深圳具备制造业转型的基础,实际上广东制造业的链条都是非常完善的,现在又聚集着和制造业相关的技术、人才、信息,甚至是资金等,所以说公司看好制造业的转型。

观点地产新媒体:中城新产业的业务范围包括从土地开发到后期的金融服务,几乎涉及到了整个产业链,公司在业务投资方面会不会广了一点?

刘爱明:不是的。传统的地产链条是很长的,每一段交给专业的部门做就好,这恰恰是分工明确的表现,是未来的趋势。

以前的情况是一家企业从头到尾全部包揽,买地、盖楼、设计、销售、物业管理等,现在情况变了,企业需要在一开始就把未来资产证券化等每一个环节都设计好,然后由别的团队专门负责具体环节。

观点地产新媒体:从5月份离职协信,到6月份新公司启动签约仪式,选择创业对您而言主要有什么理由?在您之前工作过的公司中,中海、万科以住宅见长,协信也比较少涉足产业,如今您为什么选择做产业?

刘爱明:还是个人的兴趣所在。协信是做商业住宅,也做产业,我个人喜欢一些新事物,乐于研究产业的相关问题。

之前做住宅20多年,我也折腾了很多新的东西。产业是很有意思的,现在大家都在关注这个领域,当然也有部分企业开始做相关研究,但我认为它们还没有研究到很深的地方。

观点地产新媒体:在中海、万科、协信做了20多年职业经理人,到如今选择辞职创业,每个阶段是怎么考虑的?

刘爱明:创业是我的梦想,有些人就是有这个梦想,这是没办法的。再说我这个人也喜欢经历一些不同的东西。

就像去年在协信发生了一些很特别的事情,我心里是很快就坦然接受了。因为这无非是种经历,就像老板出国旅游了,我来主持这个公司。这个经历,只要接受就好了。

创业又不是一个多么吓人的事儿,把它当成不一样的经历,就会不一样。我这段经历也是挺有意思的,现在没办公室,因为办公室在装修,今天在这儿,明天在那儿,就是这种情况下,这个事情也还是推着向前走。

在我心里面也觉得这是挺有意思的一段经历,就是和以前不一样。以前有专车接送,走到哪儿都有倒好的茶水,现在是借了朋友的办公室。这挺好的,也是一种经历,总要把事情办了。

观点地产新媒体:过去一个月,公司从筹备到成立,中间有哪些可以值得一谈的事?

刘爱明:没什么值得谈的,就是几个股东对中城新产业的概念很认同,就开始着手干,同时找项目洽谈。对我来说,更多要考虑的是组建产业团队,包括研究、招商、运营等。

新公司的团队包括投资、财务、产业研究、研发、设计等,设计团队有三五十人,除此以外其它团队有二十余人。

观点地产新媒体:万科、世联行都和您是有关联的,万科是您的老东家,世联行的陈劲松董事长是您的老朋友,这些机构加盟中城新产业是基于理念,还是私下的关系?

刘爱明:我和他们就在一个圈子,当然大家对中城新产业的理念比较认同,对“重仓深圳”的战略表示支持,所以洽谈加盟的时候非常容易。如果彼此不认识,一个月是很难谈拢一件事的,更何况是组建一间这么大的公司。

所以说,万科、世联行等公司加盟更多是因为认同中城新产业,大家的理念、价值观是一致的。他们都相信我会把新公司发展成一间走正道的公司,相信新公司到最后会和他们成为伙伴。

观点地产新媒体:您提到的“重仓深圳”的四个字里面,发展到什么程度才算是重仓?在您的设想里面,这有没有一个具体数字?

刘爱明:“重仓”有两重含义。首先,不管是商业、住宅还是产业都属于重资产,资金需求量很大,重仓是指重点投资深圳,也就是说新公司的业务主要在深圳,未来北京、上海也会探讨。

其次,做产业肯定要持有一部分,具体要视项目的运转情况而定,但肯定要持有。至于说多大比例算重仓,这本身是一个相对的问题,要看未来公司的发展规模。

观点地产新媒体:在深圳发展都会面临一个基本的问题,就是土地该怎么获取?

刘爱明:深圳有城市更新政策,包括工改工的政策。这个城市本身就有工改工项目,正如我之前所说,工业用地可以做产业升级,原来制造业的厂房在未来会变成以服务业为主的企业组合形态。

观点地产新媒体:公司以后会合作拿地,还是自己独立参与?

刘爱明:合作是主要形式,深圳很多工改工、工改住项目都要和村民合作,这是首要的合作环节。而且我本人是倡导合作的,向来都强调联盟的力量,这点从中城新产业的股东构成也可以看出来。

除了万科、世联行等三家股东,我的想法是再拉三到五家策略股东,每家占的股份不大,但合起来是个联盟。我甚至考虑过,对于找策略股东,能不能用众筹的方式去实现?在未来的互联网时代,一家独大的情况不会再有,但是联盟的力量非常强大。

观点地产新媒体:万科、世联行很看重产业,联盟的同时如何处理彼此间的竞争关系?

刘爱明:公司经营方面,尤其是产业经营、研究等,肯定是要有更多的联盟,大家来共同做一件事,但我们跟万科、世联行不存在竞争关系。

第一,万科做城市配套服务商,世联行做销售,大家经营的重点不一样,中城新产业做的业务世联行不做,万科也不做或者只是偶尔做;第二,即便有竞争也是很正常的,这个问题比较好协调,万科洽谈的项目我们都不洽谈就可以了。毕竟深圳市场这么大,这里可能有几百家开发商,不可能把全部生意都垄断了。

万科也是我老东家,所以说我和万科不竞争、不谈判。你说我和万科谈什么?我的概念就是万科说啥是啥,竞争这个事情很简单,怎么会没有生存之地?

观点地产新媒体:您刚才说到的人多力量大,但如果真的进入合作阶段,出现一些利益冲突,要怎么平衡或者是协调这些问题?

刘爱明:这肯定是一个问题,但我们一定要看到时代的进步,让原来不可能的事现在变成可能。矛盾肯定存在的,就是父子、兄弟尚且有矛盾,有矛盾却还是一家人。就像万科现在也有80%、90%的地都和别人合作,如果我们不愿意合作也可以选择自己单干。

另外,有人会认为互联网是一个可怕的东西,但是我觉得它有可爱的一面。互联网使沟通变得很容易,使联盟变得很容易,大家要去利用它的特点。

对于形势过快的变化,实际上联盟就是一个应对之策,这种联盟是通过互联网实现的,这就是互联网可爱的一面。

观点地产新媒体:您一直提到互联网,在您看来,房地产到底应该怎么和互联网结合?

刘爱明:互联网对地产的颠覆已经实实在在发生了,按照互联网那套逻辑去梳理,已经不再是什么结合的问题了。

颠覆发生在什么地方?传统的地产商旗下写字楼、商场、住宅、公寓、酒店这些空间是有价值的,原来有一个完整的定价体系是体现这种价值,但现在互联网时代就不是这个定价体系了。

因为商业经营的内容不一样,所以空间的价值和原来就不一样。互联网带来的这种变化就是颠覆性的,原来认为一种东西值5万,未来就是2万,亏得连命都没有了。空间的价值和原来不一样了,所以我们就必须得做商业、产业方面的研究。

观点地产新媒体:出现这样改变的时候,您觉得自己是跟在后面去迎合需求,还是在前面领导?

刘爱明:我觉得大家的反应都有点慢,严格来说整个行业做得不够。房地产行业和中国很多传统行业一样,大家还是没有认真积极面对这个事情。

现在无论是商业、写字楼、公寓等,大家只要能积极面对、认真思考,应对互联网的颠覆也没那么难。

就像一些90后的年轻人,创业的时候没有钱,但非得在市中心办公,催生出来的联合办公就是一种解决方式。这是一种非常好的方法,属于主动拥抱互联网带来的变化。

所以,在空间价值改变的情况下,我们还是要顺着客户的需求把问题研究清楚,从客户的角度思考问题。

所谓的工业4.0就是这样,定制化模式也是这样,产品不再生产一万件来卖,而是按照客户的需求直接定制。企业知道了客户的个性化需求,接下来才是生产环节。

观点地产新媒体:对比今年很火热的创客模式,不管是潘石屹的3Q还是广州万科的项目,感觉跟您所提到的模式有所类似,您认为不同点在哪里?他们的客户群以及提供的服务等,会不会和中城新产业重叠?

刘爱明:是的,3Q等新兴模式就是未来的企业形态,我研究的就是这些东西。但是,目前的产业地产里,孵化器只需要几百或者几千平米就够了,我研究的则是几万平米的类型,这点不一样。

这些模式不会和中城新产业有多少重叠,如果非要说重叠的话,他们孵化器里面长大的企业将是我的客户。

观点地产新媒体:区别是一个企业发展的不同阶段的定位,其它企业属于更初期的草创阶段?

刘爱明:本身做的事也不一样,他们是辅导创业,我是给成熟的公司提供写字楼。

当然,虽然创客是我的客户之一,但不可能让创客把项目的空间全使用掉。一栋写字楼几十万平米,创客只占一部分,我的主要客户还是那些经过“互联网+”或“+互联网”的企业。

我研究这些客户是源于我对他们的不了解,我不知道一家企业经过互联网改造转型后会变成什么样,可能发展到租2000平的写字楼,到后来只需要租200平了。

我需要研究清楚,提取几个主要的点,再来考虑业务模式、盈利模式。

观点地产新媒体:是不是说公司的目标客户,大部分还是制造业升级,而创客这种类型的也有,但是占的比例不是主要的?

刘爱明:对,创客不是我的主要用户。孵化器有两三千平米已经是很大的了,可以在里面孵化几十家,甚至是上百家企业。

创客不是我们的主要目标,我是要研究整个产业,研究现在的企业。具体在深圳,我只能说更关注制造业转型,作为我的一个重点研究对象,因为大量的工改工机会还是在特区外,像宝安、龙岗,坪山,这一带制造业的转型机会更多,也更实际一些。

不可能所有的企业都是我的菜,我要的也不可能全部是高科技企业。

观点地产新媒体:研究完未来客户,公司具体的盈利模式是什么?是纯租金收入、企业成长转型的投资风险收益吗?会不会投资其它领域?

刘爱明:地产还是落脚点,盈利模式是需要落在地产上的。我们和别人合作要付钱,盖房子要付钱,政府地价要缴纳,会持有一部分经营,当然也会有收益。从这方面说,出售和出租都是一样的性质,即以地产为落脚点。

互联网不会改变房子的造价,就是这么多钱建造房子,造出来当然要卖一部分,不可能全持有。

投资成长的创客本身就是风险投资,这其实不是创客的盈利模式。在创客之前,风投行业就已经存在了,不是因为孵化器、创客而存在。反过来也可以说,孵化器并没有盈利模式,风投才有盈利模式。

产业地产更应该强调地产的周转,因为产业的特点是资金周转慢,加上地产属于重资产,不注意运营地产,就会把自己整死,最后连产业也做不成。

所以,我们的盈利模式是很清晰的,使用我的空间当然要付费,不管是出租还是销售,只要算得过账就做,算不过来就不做。

观点地产新媒体:公司有什么发展计划表?或者未来几年要达到什么样的高度?

刘爱明:这个倒没有,产业地产确实是一个新的领域。既然要做,我是把它当成一个大平台来做,所以创业不是说我个人觉得以前打工挣钱少,要辞职出来挣钱了。要是这样的思路,就不需要这么折腾了,直接去做几个项目就完事。

我是把它当成一个平台来做,并且喜欢产业,从目前的动作看,我确实是在构筑一个大的平台,甚至是联盟。当然,这个平台做大了,股东肯定也是乐见的。

如果要展望的话,规模这方面我不是很在乎。从我个人的爱好和兴趣来说,我更希望集中在研究这一块,对未来的空间、企业的形态及转型方向等。

这些还是很概念的东西,没有清楚的脉络,但我希望两年后可以讲得很透彻。如果做到这一步,公司的业务自然也就做大了。

观点地产新媒体:所以中城新产业还处于一个探索期?

刘爱明:对。研究是我的重点,公司能够做多大,和这个是紧密相关的。但是项目还是得做,钱还得要挣,因为今天也要吃饭啊。

至于在深圳能够做到多大规模,这比较难说,这取决于城市的政策。对比北京、上海,深圳的政策现在是最好的,北京、上海可能还是难做。

观点地产新媒体:中城新产业签约的两个首发项目,有一个属于住宅性质,公司是打算拿来获取现金流?

刘爱明:有住宅项目当然还是要做的。投资从来就是分为战略投资和机会主义投资,机会主义就是天上掉馅饼,干嘛不吃呢?但住宅肯定不是公司的主流,深圳的住宅并不容易获得。

我们的合作方也是基于更长远的战略合作,相信双方能走得更远,所以刚好有住宅项目就一起合作。实际上我还是非常认同合作方的做法,不是从项目层面来谈合作。

观点地产新媒体:在您研究的产业地产中,国内外有没有什么模式或者案例可以作为参考或者借鉴?

刘爱明:这方面不多。因为研究未来的东西,有些现在压根还没有出现,可能在国外会有部分,但在中国还没有。比如我看到一些国外的写字楼空间打造得很酷,他们国家有比较多互联网企业,可以研究这些企业怎么运作、成长以及赚钱。

发稿:钟凯 武瑾莹审校:劳蓉蓉

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